监利联盟国际公馆策划案.docVIP

监利联盟国际公馆策划案 序 第一部分、项目简述 第二部分、监利市场分析 第三部分、国际公馆项目的SWOT分析 第四部分、国际公馆项目发展策略 第五部分、国际公馆项目定位 第六部分、国际公馆项目目标消费者分析 第七部分、国际公馆项目首期销售策略 第八部分、国际公馆项目测算分析 第九部分、国际公馆宣传操作手册 序 历经两次调整的湖北房地产业又迎来新一轮发展契机。回首过去，有许多曾经辉煌一时的草莽英雄早已烟消云散，也有一批原本默默无闻的企业从无到有、从小到大，几年间发展壮大为知名企业。同样的市场条件，相似的自然资源，结局却完全相反，颇值三思。房地产发展到今天，已经到了一种多品种、大协作的时代。单靠简单的模仿、抄袭几个卖点就能成功的投机时代已一去不返，如何在深入市场调查的基础上，找准市场定位，进而形成一套完整、有效的解决方案成为项目成败的关键。一个楼盘的成功并非是在最后取得的，而是在开始。当开发商完美的将自身优势与外部条件有效的结合，一个有生命力的产品也将应运而生，他代表走向成功的关键一步。 华易不能妄言我们已经了解开发的真谛，恰恰相反，我们只是在不断探索，不断的提高。愿我们之间的协作努力能为本项目最终的成功提供一条有益的思路。 在次，谨向贵公司给予我们珍贵的合作机会表示由衷的感谢！ 第一部分 项目简述 联盟国际公馆选址于监利县城区西部，位于后河与玉沙大道交叉口西南角，处于整个县城老城区中心。东临后河，南距天府大道中心线362米，西距规划的联合路236米，北距玉沙大道中心线96米，规划用地南北长365米，东西宽183-266米不等，另加茶庵大道（后河至交通路）段宽70米，改103米区域，规划总用地面积约9.21公顷，区域内用地相对平坦，总体地形海拔在28.5米左右，区位条件优越，与老城区核心毗邻，交通便利。是块极具商业价值的风水宝地，有着其他楼盘不具备的先天优势，如何把这些优势变成效益需要华易人与开发商的通力合作。 第二部分 监利宏观市场分析 近几年，在国家扩大内需与鼓励住房消费政策的持续推动下，监利房地产市场保持了持续、健康、稳定发展的态势。一方面，土地储备供应制度的实施及房地产交易登记手续费下调等政策的落实，对规范市场、激活消费起到了极大的推动作用；另一方面，随着房地产市场的不断发育，居民消费行为更趋理性和成熟，促进了监利住宅建设水平的整体提高。纵观近几年监利房地产业的开发指标，我们不难发现监利房地产市场正面临着巨大的机遇和挑战，作为国民经济“助推器”和“调节器”的房地产业，在2008年的全球行金融危机下，在竞争日趋激烈的今天，如何把握市场发展脉搏成为开发成功的前提和基础。以危机为契机，看到地产未来的前景，以及现在的低起点。以乱世出豪杰的心态去拼搏出属于自己的事业。多年的策划、代理经验让我们感受到近几年（特别是2008年至2009年初）的开发特点： 一、重心的转移 随着世界金融危机的不断延伸，国内沿海以及大城市的房地产开发市场泡沫现象的加剧（如深圳，北京，上海等地），在2006年拍卖的土地地价顶峰时期拿下的地块，到现在的开发风险凸现，部分开发企业开始将目光投向即将“喷发”的向监利这类人口在100万以上的三线城市的地产市场。其中不乏上海复地、广州保利、南京三金、新疆广汇等国内知名企业。 二、高层楼盘比重继续上升，整体水平不断提高 以武汉为例：由于楼面地价的水涨船高，容积率居高不下，中高档楼盘所占比例也越来越高。2008年以前，高层、小高层楼盘占开发总量的63%左右。当然，这是以前的武汉数据。但随着楼房高度上升，房价应声上涨，并由此带动各地商品房单价的上涨。监利县城中心地段的中档商品房均价已达1700元/㎡。因此本项目也调整了设计迎合当地消费实际推出高层项目以迎合不同消费人群。 三、新都市主义盛行 如果说监利2008年以前是监利地产的启示和开篇的话，2008年的的次贷危机造成房地产行业的全球性萧条，对监利市场有着双重的影响。因为项目躲过了最艰难的时期，迎来的是一个契机。一个大发展的时机。在政府的大力扶持下，开发商、媒体共唱旧城改造新曲，将新都市主义推向高潮。随着《监利总体规划修编》的完成，老城区的城市更新也将逐步实施。2009年由于世界金融危机的影响下的国内的建筑成本大幅度降低，这也是监利旧城改造的绝佳时机。 四、竞争更加激烈，企业重新洗牌 有人戏称目前房地产开发是“三外”即外地、外行、外来资金。随着一级土地供应市场的规范和透明化，开发市场的门槛正在不断提高，深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商，凭借其雄厚的资金实力，成熟的职业