漳州旗滨·领世东郡策划推广提案.docxVIP

目录CA TALOG 第一部分、本案的操作重点 第二部分、战略定位及概念提炼 第三部分、营销策略 第四部分、推广实务 附 件、主要团 队成员名单 第一部分 本案的操作重点 本案运作的操作重点 我们对新区盘的操盘思考—— 远离生活中心的、较偏远的、配套缺乏的新区房产， 凭什么能吸引人购买？ 如果不是采用低价策略的话， 那又是凭什么能让人接受更高的价格？ 中天世纪集多年操盘经验总结—— 首先，产品是第一位的！提出了“心理补偿机制”对购房者的积极影响，以万科、建发所开发之新区大盘的成功经验来分析“心理补偿机制”的几大影响因素，并对本案产品魅力化提出建议； 其次，善用营销推广造势！从整合营销角度出发，通过项目形象的生动 塑造，将项目价值完整而全面地传递给目标受众，利用更具创意、更具悬念和诱惑力的广告或活动来达到街闻巷议的项目口碑效果，使“飞地”变成“热土”！ 当购房者选择新区盘而远离了城市中心时，他 们必然感到了离群的失落！此时，只有当房子 给予他们足够的“心理补偿”时，才能让他们感到住在新区物有所值，乃至于会因为满意而愿意为之付出相对更多的金钱！ 什么是心理补偿？ 如何善于利用”心理补偿机制”来开发新区房产项目？ 心理补偿 制 Psychological com pensation 失之东隅，收之桑榆。心理学研究认为，补偿心理是一种心理适应机制。由于个体 在适应社会的过程中总有一些偏差，所以力求得到补偿和回报。 从心理学上看，这 种补偿其实就是一种“移位”，就是用其他方面的强势来弥补弱势，让人增强自信，重获满足。  “择其善者而从之，其不善者而改之。”学会用“其善”填补 “其不善”之空缺，紧紧抓住新区产品对置业者的“心理补偿功能”，那么新区性房产也能获得 极大之成功，其价值也将能得到意想不到的巨大提升！ 【分享】两个成功运用“心 理补偿机制”的新区大盘 分享案例1 万科云山（广州） 万科云山项目系万科在广州新区开发的大盘，位于白云大道白云堡立交北上2千多米，主干道侧入100多米，三面怀山，小 区为高层低密度。离广州火车站约20分钟车程（自驾车），30-40分钟能到天河体育中心。 总建筑面积:170000平方米 容积率:1.5 楼层状况:5栋，2栋楼高18层，3栋楼高24层 分享案例1 万科云山（广州） 优点： 近白云山（凤凰山），山景开阔。 区 内有较大的山林公园供业主郊游。楼距宽，层公寓景观好且容积率低。 缺点： 为偏远，无自驾车者交通不便利。 对 于在新区的楼盘而言，房价较高。 分享案例2 建发.圣地亚哥（厦门） “圣地亚哥”是厦门建发集团所开发的新区大盘，总建筑面积达 50万平米。项目位于漳州龙池开发区，东接厦门海沧区，15分钟直达厦门市中心。圣地亚哥背靠原生态山地森林，俯瞰九龙江入海口，环境优美。主要产品类型为山地海景低密度住宅+花园式洋房。 分享案例2 建发.圣地亚哥（厦门） 建发圣地亚哥公寓不仅热销，其于2010年3月 26日开盘的最后一期多层毛坯房销售均价更是 达到6500元/平方米，而路对面的龙池众多项 目售价却难以超越4000元/平方米。 “万科云山”、“建发圣地亚哥”产品对购房者的心理补偿功能分析 购房者的心理缺憾 产品的心理补偿 山景、园景、居住环境佳 不方便 社区配套 比周边其他项目贵  项目形象、产品品质、居住环境、开发商品牌 本案作为新区大盘，与万科云山/建发圣地亚哥 产品在对购房者的心理补偿方面，存在哪些差距，如何进行产品和品牌提升，才能获得如这两个项目般的销售佳绩，并且实现理想的价格目标！ 对购房者有影响的 万科云山/ 本案 心理补偿因素 建发圣地亚哥 与两者 的差距 解决办法 开发商品牌 知名品牌 尚未建立品 牌 通过本案与旗滨领海国际等互动成功建立品牌 项目形象 成功的美宅形象 可塑造的形 象 高端定位 产品品质 重视产品质量， 可打造的品 质 重视工程质量，前期可设有示范区 有口皆碑 产品人造景观（园林） 优美的花园造景 有条件的地 块 打造漳州第一个立体森活情境园林 产品自然景观 原生态山景 云洞岩山景、小水系， 外部不足内部弥补 利用率不高 户型卖点 舒适性/送面积/精 可优化的设 计 更合理的户型设计，在现行规划设计条件下尽 装修 可能提升户型产品附加值 项目配套 社区商业 可设置的商 规划适量商业，引进社区生活配套 通过上表分析，形成对本案产品魅力化建议的几个建议！ 产品魅力化建议 产品魅力化 户型优化 重视 立面 景观提升 尽可能提升户型产品 营造蕴 含艺术 对项目品质内涵进行 的附加值，注重生活 品位的 雅质 情景式展示，蕴含东 实用细节的设置 感 方美学的现代园林 从户型、建筑立面、景观……各 方面重新梳理产品细节，提升 项目档次，树立 企业品牌形象