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呈：苏州君风投资有限公司 苏州酒店式公寓 市场分析 策源地产 2011.3 第一部分 在售市场分析 在售市场分析 相城 板块 青剑湖 板块 新区 古城 湖西 湖东 板块 板块 板块 板块 木渎 独墅湖 吴中 板块 板块 板块 越溪 板块  分布格局 苏州酒店式公寓分布较广，大部分 板块都有此类产品供应，且各板块 产品特色较为显著—— 越溪、木渎、相城板块：LOFT产品 为主，买一层送一层，通过高附加值、高性价比赢得市场，片区精装 公寓一般在10000元/㎡，整体市场 接受度良好。 古城、吴中、新区板块：以平层酒 店式公寓为主，产品档次差异较大，参差不齐，以地段和配套取胜 湖西、湖东、独墅湖板块：大部分 产品为70年平层酒店公寓，注重硬件配套和装修的品质，另外，青剑 湖和独墅湖环境优势显著 青剑湖板块：生态居住板块，起步 较晚，目前以普通住宅开发为主， 随着唯亭CBD打造，商业地产迎来契机，40年产权公寓开始呈现 在售市场分析 竞争策略 板块 楼盘 产品 层高（米） 产权 主力面积（㎡） 装修标准 价格（元/㎡） 备注 （元/㎡） 区域地标，价格高点 挑高产品，性价比取胜 引进星级酒店，固定投资回报 产品缺乏竞争力，价格难以突破 在售市场分析 整体分析 板块 青剑湖板块 湖西板块 湖东板块 吴中板块 新区板块 古城板块 相城板块 楼盘 都市VIP 环球188 沸腾CBD 苏州中心 东渡银座 双悦大厦 百汇广场 产权 40年 70年 70年 40年 40年 40年 40年 层高 4.5 3.2 3.2 3.2 2.9 5.1 3.3 产品情况 主力面积 45-55 80-330 40-90 40-80 53-68 30-80 31-58 装修标准 1600 投资4500 2500 2500 2000 1200 1200 （元/㎡） 自住2500 销售均价 11000 36000 22000 20000 13000 14000 10000 （元/㎡） 开盘时间 2010.11 2009.8 2010.5 2010.10 2010.3 2011.1 2011.1 销售情况 推出套数 450 456 253 372 500 281 245 签约率 80% 83% 58% 27% 23% 51% 86% 所处周期 持续期 持续期 持续期 持续期 持续期 持续期 持续期 目前每周 1-3套 0-1套 1-2套 0-2套 1-3套 2-5套 3-5套 销售套数 在售市场分析 市场存量 苏州万元以上在售酒店公寓市场存量（套数） 600 500 400 300 200 100 0 市VIP 都  188 CBD 心 座 厦 场 中 银 大 广 球 腾 州 渡 悦 汇 环 沸 苏 东 双 百 截止2011年3月12日，苏州万元以上酒店式公寓市场存量，包括已推未售 和未推的房源，共2034套。 （备注：不包括太湖度假区项目） 重点个案分析 个案分析 各板块主力在售楼盘 都市VIP 青剑湖板块 环球188 湖西板块 沸腾CBD 湖东板块 苏州中心 吴中板块 东渡银座 新区板块 双悦大厦 古城板块 百汇广场 相城板块 重点个案分析-都市VIP  基础信息 项目本体数据 产品类型 酒店式公寓、商铺 占地面积 21703 ㎡ 建筑面积 54257 ㎡ 容 积 率 2.5 开 发 商 园区嘉安投资 总 户 数 926套 主力面积 45-55㎡ 重点个案分析-都市VIP 产品分析 规划：蝶形规划，东西两幢楼，1F底商，2-12F 酒店公寓规划，中间设置走廊，双向开，南北 或东西朝向 东边临青剑湖，北面是中央市政公园，周边景 观视野较好 户型性价比高 赠送面积约50-55% 挑高4.5米，“买一层送一层” 主力面积在45-55㎡,1房45-50㎡，楼上赠 送22-25㎡，2房55㎡楼上赠送月30㎡， 赠送面积约50-55% 装修标准较低 建筑面积1600元/㎡，可移动物品除外，加上赠送的面积，预计装修标准在1000元/㎡ 1房 45-50㎡ 2房50-55㎡ 重点个案分析-都市VIP 价格分析 高价区：朝南或朝东房源相对而言，采光和景观 视野较好，售价较高，10年11月开盘价在10000- 11000元/㎡，目前售价约11000-13000元/㎡ 高价差策略 项目共926套公寓，分二期出售； 一期推出450套，2010年11月开盘，一批开盘价格8500-11000元/㎡，均价9500元/㎡； 未售 目前在售二期1#2-5层，户型面积50、55、76㎡，均价11500元/㎡左右；另有一期少量房源户型面积50、55，价格9000-10000元/㎡，赠送ipad2和iphone4； 均价上调约2000元/㎡； 6月1日起二期1#6-7层开始预约，交2万抵