沈北开发大道南侧地块可行性分析报告.docxVIP

沈北开发大道南侧-111地块 可行性分析报告 天启开启  LOGO 报告架构 PART1 市场环境分析 PART2 用地价值分析 PART3 项目经济测算 PART4 项目开发建议 PART5 项目风险预判 PART6 营销突围模式 PART1 市场环境分析 宏观市场分析 区域市场分析 竞争环境分析 目标客户调研 城市概况 城市宏观背景 沈阳地位：东北的第一大城市，经济、文化的中心、交通的枢纽 行政区划：全市市域总面积1.3万平方公里，市区面积 ， 。 、沈河、皇姑、大东、铁西、东陵、于洪、沈北、苏家屯、浑南10个市区。以及新民（市）、辽中、法库、康平4个县。 地理位置：沈阳是辽宁省省会，因地处古沈水（今浑河）之北而得名，位于中国东北地区的南部，辽宁省的中部，是东北地区的经济、文化、交通和商贸中心 ，也是全国 。 ， 合了周边以鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳和铁岭为主体的辽宁中部城市群，加强了城市间的内外联系，进一步提升城市的综合竞争力。  主城区 铁 皇姑 大东 和平 沈河 西 城市规划 城市宏观背景 金廊、银带的十字架构的城市格局 东扩、西进、南拓、北统四大发展空间，加快城市升级 城市功能规划： ?北部：东北农业科技成果研发中心、现代农产品物流中心和国家级农产品加工基地 沈北农产品和食 品加工区 金廊  ?城市中心区： 建设现代服务业聚集区和大都市形象展示区； ?西部：装备制造核心区、化学工业区、钢铁深加工及有色金属加工业区 银带  沈 西 工 业 ?东部：依托棋盘山国 走 际风景旅游区，建成 廊 国内外知名的旅游度 假区 大浑南地区 ?南部：民用航空整机制造及维修产业基地、现代化的文体中心、会展中心、高新技术产业研制出口基地 城市规划梳理 1、城市总体发展格局：东南西北四个方向的推进，背面最远规划至沈北新区蒲河。 2、城市北部区域发展：新区分为四个地区，即重点开发、优化开发、限制开发和禁止开发，具体布局为“一城一区”。 3、沈北新区的规划：新区由道义经济区、虎石台经 济区、辉山经济区、新城子经济区组成。沈北发展采取“道义先行”，政府将集中精力发展道义区域。  项目位于沈北开发区 沈北新区的建设尚在起步阶段，尚有较大的发 展空间。 项目位于沈北新区的道义区域，属于新城区的核心区域 结论：政府的支持力度决定区域的发展，项目已经站在城市发展的大方向 经济发展 2010年沈阳经济保持快速增长，房地产业成为经济发展重要支柱 根据政府初步发布的2010年经济数据，2010年沈阳市地区生产总值及固定资产投资双双突破5000亿元大关，实现了”双五千亿“任务 2003-2010年沈阳市GDP及固定资产投资、房地产投资状况分析 (单位：亿元） 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 GDP总产值 1502 1773 2084 2520 3074 3861 4359 5013 固定资产投资 583 971 1363 1790 2362 3009 3676 5006 房地产投资 177 343 414 538 730 1011 1189 1579 GDP增长率 7% 18% 18% 21% 22% 26% 13% 15% 固定资产投资增长率 45% 67% 40% 31% 32% 27% 22% 36% 房地产投资增长率 53% 93% 21% 30% 36% 38% 18%18% 33%33%  100% 80% 60% 40% 20% 0% 2010年土地成交率一定程度上延续了2009年土地供销两热的势头 。 2006-2010年沈阳市土地供销对比情况 单位：万㎡ 6000 90%90% 80% 70% 4000 60% 50% 40% 2000 30% 20% 10% 0 0% 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 供应面积 1567.8 2247.84 1737.35 5066.55 2615.67 成交面积 1142.02 1832.09 948.49 3318.55 2016.46 成交率 72.8% 81.5% 54.6% 65.5% 77.1% 2006-2010年沈阳市土地成交率呈现震荡波动事态，2006-2007年平稳增长；2008年受全球金融危机影响，供销两弱；2009年土地市场进入“苏醒期”，供销两旺；2010年供销趋于平衡，成交率稳步提升。 各区域土地供应情况 沈北新区土地成交量占有较大比重，房地产开发势头迅猛 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%  2006-2010年不同区域土地供应情况 0% 4