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沈阳第一城项目策划报告 沈阳中原物业代理有限公司 S提纲 YLLABUS  解 读 项 目 分 析 市 场 项 目 定 位 营 销 推 广 商 业 招 商 合 作 细 节 第一部分 解读项目 我们面临的是怎样的一个项目？ 解读项目 分析市场 项目定位 营销推广 商业招商 合作细节 一、项目地理位置 东至 兴华街 西邻 贵和街 南接 南六马路 北靠 建设大路 小结： 项目地处繁华的铁百商圈内，交通便捷、配套相对齐全，地理位置优越。 此报告内容未经允许请 解读项目 分析市场 项目定位 营销推广 商业招商 合作细节 二、项目位置前景分析 铁百商圈 沈阳·第一城 西部十字金廊 地铁一号线  铁西区的核心商业区，区域商业中心 横向以建设大路为主轴、是一条以商业、金融业、服务业为主要业态的经济带，纵向沿兴华大街聚拢商贸项目，成为铁西新区的商贸业的核心。 2010年试通车的地铁一号线“铁西广场”站就在项目门口，连通与太原街、中街的快捷交通将带来无限升值潜力。 核心商圈+市政规划=项目开发潜力大此报告内容未经允许请 解读项目 分析市场 项目定位 营销推广 商业招商 合作细节 三、项目基本数据 类别 面积(平方米) 占地面积 7399.74 总建筑面积 79637.71 酒店式公寓建筑面积 24121.28 写字间建筑面积 28823.28 裙楼商业面积 21070.85 (地上4F,地下1F) 停车数 190辆 公寓、写字间、商场三位一体的综合体项目此报告内容未经允许请 解读项目 分析市场 项目定位 营销推广 商业招商 合作细节 四、项目SWOT分析 Strength(优势分析) Weakness(劣势分析) ?铁百商圈核心区位，交通便利，配套齐全 ?项目的土地性质为商业 ?铁西区路网发达 ?高层点式楼,销售抗性大 ?国地税、区委、电业、房产等政府部门集中 ?项目规划“硬伤”，档次难以提升 ?铁西区地标式建筑 Opportunity(机会分析) Threat(威胁分析) ?地铁口就在家门口 ?国家宏观政策的调整对房地产的负面 ?十字金廊的交叉点，铁百商圈核心区位凸现 影响 ?沈阳市房地产投资热度居高不下 ?区域未来竟品竞争的威胁 ?沈阳市成长型企业持续增长 ?项目施工速度对客户心理的影响 此报告内容未经允许请 第二部分 分析市场 我们处在什么样的竞争环境？ 此报告内容未经允许请 解读项目 分析市场 项目定位 营销推广 商业招商 合作细节 一、写字间市场整体情况 项目名称 上市面积 单层面积 主力客群 购买目的 客群多来源于铁西区，职业 新玛特广场 约5000㎡ 约1000㎡ 以个体业主为主，另也有部 约70％为投资购买， 分公务员购买。企业购买则 30％为办公购买。 多为中小公司。 多为个体经商者投资购买， 80％为投资，办公使 惠和名都 约14000㎡ 800/900㎡ 多来源于铁西、和平区域。 用约20％。 公司购买则多为小型公司。 产品最小分割面积88 东环国际 约21000㎡ 890㎡ 多是大公司，购买300平方 ㎡㎡，因此购买多为办因此购买多为办 米以上，行业多为外贸公司。 公使用，几乎无投资 购买。 此报告内容未经允许请 解读项目 分析市场 项目定位 营销推广 商业招商 合作细节 区域写字间价格分析 8000 6000 4000 2000 0 新玛特广场 惠和名都 东环国际 销售均价 4700 4500 6000 经加权平均计算，区域整体销售均价4912元。 此报告内容未经允许请 解读项目 分析市场 项目定位 营销推广 商业招商 合作细节 区域写字间面积分析 项目名称 60㎡以下 60-80㎡ 80-100㎡ 100-150㎡ 150㎡以上 总计 新马特广场 0 40 0 20 20（263㎡） 80 惠和名都 130 0 26 0 4-9层整层发售 156 东环国际 48（170、230㎡） 0 0 48 72 168 合计 130 40 74 92 68 404 （依套数统计） 此报告内容未经允许请 解读项目 分析市场 项目定位 营销推广 商业招商 合作细节 区域写字间销售速度分析 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 销售面积 月销售面积 新玛特广场 1000 1000 惠和名都 9800 1225 东环国际 4200 1050 经加权计算，区域月均销售面积1154平方米。 此报告内容未经允许请 解读项目 分析市场 项目定位 营销推广 商业招商 合作细节 区域写字间销售率分析 80% 60% 40% 20% 0% 新玛特广场 惠和名都 东环国际 销售率 20% 70% 20% 惠和名都项目销售时间较长，达到8个月，同时交房时间早，导致销售率高。 此报告内容未经允许请 解读项目 分析市场 项