深圳怡景中心城营销推广方案.docxVIP

目 录 第一部分：宏观环境分析 1 一、投资环境分析 1 二、政策环境分析 2 三、宏观环境小结 4 第二部分：微观环境分析 5 一、深圳中心区概况 5 二、片区规划 9 三、片区商业分析 11 第三部分：项目价格定位 19 一、项目 SWOT 分析 19 二、价格定位思路 19 三、价格定位步骤 20 四、各楼层拟售铺位销售价格建议 23 五、项目销售收入测算 38 六、总体均价 38 第四部分：项目营销推广 39 一、销售方式建议 39 二、可售货源调配法则建议 39 1 三、营销思路探讨 39 四、营销推广流程 40 五、项目的核心价值提取 40 六、客群分析 41 七、港置营销策略 43 第五部分：合作方式建议 错误！未定义书签。 一、合作关系确立 错误！未定义书签。 二、佣金取费标准 错误！未定义书签。 三、代理工作开展方式 错误！未定义书签。 第六部分：公司简介及优势 错误！未定义书签。 一、公司简介 错误！未定义书签。 二、公司荣誉 错误！未定义书签。 三、港置优势 错误！未定义书签。 四、经典案例 错误！未定义书签。 结 语 错误！未定义书签。 1 第一部分：宏观环境分析 一、投资环境分析 （1）CPI 高涨，进入“负利率时代” 2009 年 11 月份以来，CPI 节节攀高，今年 5 月份的 CPI 同比上升 5.5%， 2008 年 8 月份以来的历史新高，通胀压力空前加大。相对于银行 3.25%的存款年利率来说，CPI 指数的攀高意味着存入银行的财富随着物价的高涨而不断贬值，如今我们进入了“负利率时代”。选择合理的投资方式，才能在这个“负利率时代”跑赢 CPI 的同时实现财富增值。 近一年CPI与同期银行利率对比 CPI 一年期银行存款利率 6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00% 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 11 12 年 年 年 年 年 1 年 年 年 年 年 年 年 2010 20 20 2010 010 2 20 20 2011 2 2 10 10 01 1 1 2 20 20 01 1 1 01 【港置地产研究策划中心 编制】 （2）货币政策未见松动 面对通货膨胀的压力，央行今年六度上调存款准备金率，一月一调已成为一 1 种常态。根据新华社相关报道，本轮调控以来，央行已经连续 12 次上调存款准备金率，累积上调幅 度达 600 个基点，如果以 M2 余额平均 70 万亿元（2010 年 1 月末为 62.51 万亿元， 2011 年 5 月末为 76.34 万亿元）进行粗略计算，此轮调控已经直接冻结银行体系资金 4.2 万亿元。部分资金冻结限制了银行的借贷业务，除了影响到个人住房贷款业务还影响到了部分企业的资金运转。面对银根紧缩的态势，部分开发商为了回笼资金，对新开楼盘给予降价措施，而一手楼盘降价的同时给周边二手楼盘 带来价格压力，部分区域出现一手房与二手房价格倒挂现象，住宅市场观望气息 浓厚。 （3）2011 年上半年股市行情不佳，下半年阴晴不定 2011 年上半年，受通货膨胀的影响，中国股市行情持续低迷。根据上海证 券报相关报道，上证报联合证券之星网站进行的网络调查显示，60%的散户上半 年出现不同程度的亏损，其中，25%的散户亏损幅度超过三成，而同期 339 只股 票型基金中仅有 1 只的亏损程度超过 20%。面对通货膨胀，货币紧缩等不利因 素，下半年的中国股市行情阴晴不定，股票投资存在一定的风险。 二、政策环境分析 2 （1）“限购限贷”，加强保障性住房建设 2010.04.17 的“国十条”到 2010.09.29 的“国八条”，再到 2011.01.26 的“国五条”， “限购限贷”，“加强保障性住房建设”一直是政府市场调控的基 调，一次次的政策强烈表达着政府控制房价的决心。每一次的政策强化使得市场 的观望气息一步步的加重。而这仅针对于住宅市场，对于商用物业，政府仍没有 提出相关的限制措施。今年以来，不断提出促进保障性住房的有利措施，无论是 从银行贷款、建设保障性住房的企业融资还是政府将保障性住房的任务层层落 实，都可以看得出中国政府对保障性住房这一块的重视程度以及提高市场供应 量，控制房价过快上涨的决心。然而，相对于住宅市场，商业地产的投资未受到 限制，商业房地产现暂未出台不利于投资的政策。 一房一价 2011 年 5 月 12 日国家发展和改革委员会公布的通知，开发商必须“明码 标价”，在售楼处张贴每套房产的价格等相关信息，房地产开发企业违反明码标 价规定未实行“一套一标”将给予惩罚。 （3）二手房住宅按评估价过户 2011 年 6 月 9 日，市地税局、规划与国土委发布通告，深圳将于 2011 年 月 11