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深圳中航城都市综合体项目发展基本策略 深圳中航城简介： 隶属中航集团，位于深圳华强北（上海宾馆片区）。改造前为零售商业、电子产品批发、工业企业办公为主。 规划总建筑面积达67万平方米，其中办公22万平方米，商业23万平方米，住宅和酒店22万平方米，总投资约70亿元人民币。新规划集商业、办公、商务公寓以及酒店等功能于一体，将成为深圳规模最大的都市综合体。整个工程分三期进行，将于2011年全部完成。作为中航城的重要组成部分，与和记黄浦合作开发的中航广场将被建设成为集甲级写字楼、大型零售百货商业、酒店、酒店式公寓等多功能于一体的现代化综合物业。 1 二、深圳中航城 2 项目发展/营销战略思考基本思路 第一环节 核心：体现城市价值 深圳市城市规划定位 宏观 上步区城市价值 中观 中航城片区城市价值 微观 3 第二环节 核心：体现项目价值 中航城现状 开发目标和手段 4 第三环节 完成项目基本定位 矛盾 环节一 环节二 城市价值 解决 项目价值 项目基本定位 5 第四环节 建立具体工作模型系统 项目基本定位 指引 相关成熟理 借鉴国际、国 论、实践体系 内成功案例 应用 建立中航城规划思 路工作模型系统 6 第一环节 城市价值 7 城市发展多核结构理论 规划理论基础 深圳市城市规划 深圳市城市化进程 + 发展商社会角色——城市运营商 上步区城市价值 中航城片区城市价值 中航城定位方向指引 8 1-1、城市发展理论一——城市同心圆结构理论 ⑤ ④ ① CBD ③ ② 过渡区 ② ①  ③ 工人住宅区 ④ 居住区 ⑤ 通勤区 代表城市：北京、上海，初级的城市发展规模 9 1-1、城市发展理论一——北京的城市发展模式 北京CBD 北京的城市发展模式：城市中心核CBD+各级环路系统城市发展受到一定制约,需要不断建设环路系统 10 1-1、城市发展理论一——上海的城市发展模式 上海主城区 上海基本是属于同心圆结构模式在城市发展的现阶段，城市呈线性方式向外发展。 11 1-1、城市发展理论二——城市扇形结构理论 ③ ① CBD ④ ② ③ ① ③ ② 批发区 ⑤ ③ 低收入住宅区 ③ ④ ② ④ 中收入住宅区 ③ ⑤ 高收入住宅区 城市同心圆结构理论的发展，土地价格和租金沿主要交通路线，从城市中心逐渐向外下降。 12 1-1、城市发展理论三—哈里斯和乌尔曼·城市多核结构理论 主核③ ② 次核 ④ ③ ① ③ ⑦ ⑥⑤ ⑨ ⑧ 主要交通干线  中心核——CBD ② 批发区 ③ 低档住宅区 ④ 中档住宅区 ⑤ 高档住宅区 ⑥ 重工业区 ⑦ 次核 ⑧ 居住区 ⑨ 郊区工业区 城市主核+次核：沿主要交通干线线性发展 13 1-1、城市发展理论三——多核理论中的CBD CBD——Central Business District的缩写 国内学者对CBD有许多译法： 1、城市中心区 2、中心商贸区 3、中心商业区 4、商务办公中心区 5、商务中心区 6、商业中心区 7、中心商业事务区 8、中心商务区 14 1-1、城市发展理论三——多核理论中的CBD CBD基本特征： a、具有城市中最高的中心性 b、具有城市中最多的人流量，最高的信息交流量 c、具有最便捷的可达性和最大的拥挤程度（人流、车流）d、具有最高的服务集中性（经济、管理、娱乐、文化、 行政和最集中、档次最高的零售业） e、最高的土地价格和租金（以峰值地价交叉点衡量） CBD主导功能：零售商业功能+办公功能+其他配套物业 15 1-2、深圳市城市规划——呈线性布置 西部发展轴 深圳市城市发展 中部发展轴 结构正是根据深 东部发展轴 圳市狭长的地形 特性，采用了“城市多核结构”的发展理论 城市西部组团 城市中心组团 项目地处城市中心组团 城市东部组团 16 1-2、深圳市城市规划布局 城市次核: 城市中心核: 华侨城片区 现有CBD+中心公园 +中航城+华强北 城市次核: 城市次核: 城市次核: 城市次核: 南山片区 车公庙片区 蔡屋围片区 东门、国贸片区 由城市中心核+次核构成，沿主要交通干道深南大道、滨河路呈线性串连布局。 17 2-1、深圳市城市化进程 城市化率 城市化： 城市化是人们的生产 方式、生活方式、交换方 式转化升级过程中经济、 中国城市化阶段位置 政治、文化等社会活动向 特定空间集聚的过程。 城市化的基础理论是 基于人口与财富的空间集 美国城市地理学家雷·诺桑姆将城 聚与扩散格局的规律。 市化率和社会经济发展水平的变化关 系成了曲线圆,表明了两者之间具有很 好的相关关系。 18 2-2、深圳市城市化进程历史 ?1980年5月，中共中央和国务院发出41号文件，明确指出要积极稳妥搞好特区建设，并将“出口特区”改为“经济