深圳商业综合体市场研究报告.docxVIP

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2019-01-22 发布于广东
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深圳商业综合体市场研究报告.docx

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目录目录第 1 章总论 1 1.1 项目概况 1 1.2 项目承办单位概况 2 1.3 报告研究结论 3 HYPERLINK \l page3 第 2 章 HYPERLINK \l page3 投资环境研究 HYPERLINK \l page3 5 HYPERLINK \l page3 2.1 HYPERLINK \l page3 城市投资环境 5 2.2 区域投资环境 9 HYPERLINK \l page13 2.3 HYPERLINK \l page13 片区投资环境 HYPERLINK \l page13 13 2.4 项目所处区域的发展远景 15 2.4 投资环境小结 19 第 3 章项目提出的背景和建设的必要性 19 3.1 项目提出的背景 19 3.2 项目建设的必要性 21 第 4 章建设规模和内容 22 4.1 建设地点 22 4.2 建设规模 22 4.3 建设内容 23 第 5 章外部配套条件 24 5.1 地块以及周边条件 24 5.2 交通条件 24 第 6 章项目市场分析 25 6.1 深圳商业综合体市场分析 25 6.2 深圳商业市场分析 46 6.3 深圳写字楼市场分析 48 HYPERLINK \l page40 6.3 深圳写字楼市场分析 HYPERLINK \l page40 48 6.4 深圳酒店市场分析 50 6.5 深圳酒店式公寓市场分析 51 目录第 7 章开发策略和项目定位 55 7.1 开发策略 55 7.2 项目定位 58 7.3 营销策略 62 7.4. 开发计划 62 第 8 章工程项目规划建设方案 63 8.1 项目规划方案 63 8.2 功能分区规划 63 8.3 经济指标 64 第 9 章组织机构及项目管理 66 9.1 组织机构 66 9.2 项目管理 67 第 10 章招标方案 68 10.1 招标内容 68 10.2 招标组织形式 68 10.3 招标方式 68 第 11 章项目实施进度 69 第 12 章项目经济效益研究 69 12.1 项目财务分析依据 69 12.2 项目功能规划指标 70 12.3 项目投资估算—总投资 71 12.4 财务费用 72 12.5 资金筹措 72 第 13 章经济效益评价 73 13.1 销售型物业销售利润测算（公寓部分） 73 13.2 经营性物业经营年净收益测算 74 13.3 经济效益评价 77 13.4 敏感性分析 79 13.5 结论与建议 81 第 9 章组织机构及项目管理第 2 章投资环境研究 2.1 城市投资环境 2.1.1 深圳概述深圳市，又称为“鹏城”，位于珠江三角洲东岸，隶属广东省，是中国第一个经济特区，是中国口岸最多和惟一拥有海陆空口岸的城市，中国与世界交往的主要门户之一，是世界上发展最快、中国经济最发达城市之一，是中国南方重要的高新技术研发和制造基地，同时是世界第四大集装箱港口，中国第四大航空港，中国第四大商业城市。 2.1.2 经济环境 2011 年深圳 GDP 总量为 1.1 万亿元，位于全国城市（包括直辖市、地级市、副省级城市、不算港澳台）第四位，介于广州和苏州之间。GDP 连续五年高增长，年均增长 10%以上今年来有所放慢。深圳是全国第四大城市。2010 年，伦敦金融城公布的全球金融中心指数（Global Financial Centres Index) 显示，深圳是全球排名第九的金融中心。深圳银行、证券、保险业机构密度、外资金融机构数量以及从业人员比例均居全国前列。深圳是全国最具活力的城市，国家创新型城市。2010 年 11 月 30 日，美国布鲁金斯学会和伦敦政治经济学院联合发布全球城市经济活力报告，根据城市人均收入和就业增长情况对全球 150 座大城市的经济活力进行排名，结果显示，深圳的经济活力排名全球第二，中国第一。 3 第 9 章组织机构及项目管理深圳是全国最富有的城市，人均 GDP、人均可支配收入连续多年领跑一线城市。 2.1.3 商业环境深圳比临港澳等世界一流的商业城市，是我国四大商业中心之一。2010 年，深圳在全国主要十大商业城市社会消费品零售额在北京、上海、广州之后排名第四；全年社会消费品零售总额突破 3000.76 亿元，比上年增长 17.2%。其中以汽车、通讯、服装、食品、文化创意、珠宝六大行业为主。 2.1.4 社会与文化环境数据显示, 截至 2010 年 5 月 18 日 ,深圳市累计登记的流动人口为 1200.55 万人,加上现有的 246 万常住人口,深圳目前总人数为 1446.55 万,其中流动人口占到了总人口的 82%。深圳的原住居民主要是客家人，占原住居民的 70