深圳中心城商业销售模式探讨.docxVIP

中心城商业销售模式探讨 中心城销售模式探讨框架 销售面积 销售价格 销售方式 销售周期 人流动线图 情况分析 两种销售 新的销 方式比较 售模式 项目简介： 位置：中心城位于中心区南中轴（南片区CBD中央）地铁会展中心站出口处。 由福华路、福华一路、中心四路、中心五路合围而成。项目北邻市民中心广场，南邻深国商购物中心，西邻香格里拉酒店，东邻大中华交易广场、金中环。 规模：项目总建筑面积140000平方米，建筑总层数为五层 项目现状： 三大主力店进驻：太平洋百货 家乐福华南地区规模最大、档次最高的旗舰店华纳院线 福田中心区商业展望： 政府：奉行新重商主义 深圳地铁开通：地铁商业成为投资热潮 新中心区商业成为新宠：写字楼及酒店人群成为新消费群体 商业面积飞速增长----人均拥有商业面积达到1.02平方米 中心城销售模式探讨框架 销售面积 销售价格 销售方式 销售周期 两种销售 人流动线图 方式比较 新的销 情况分析 售模式 铺位选择原则： 1、保持商场未来的完整性、持续性2、保留升值潜力高的位置3、高价值、少面积4、便于划分街铺销售 5、考虑项目设施位置 写字楼人流 商业人流 地铁人流 其他人流 方式一 一 层销售面积位置（蓝色6000㎡） 项目销售面积确定 临街铺位便 于销售，不 影响整个中 心城业态及 规划。 保留了项目的主形象面， 未来升值空间较大。 项目销售面积确定 夹层销售面积（ 蓝色7600㎡ ） 销售面积比较 集中，具有完 整性，便于统 一的规划经营 负一 层销售面积位置（ 蓝色6400㎡） 保留地铁出口及大 项目主力店的通道 位置，能够保证项 目日后的统一经营， 同时保留升值空间 较好的位置。 一 层销售面积位置（1000㎡） 销售方式二 夹层销售面积（10000㎡） 夹层全部出 售隔断了项 目的统一业 态规划。 项目销售速 度慢，资金 回笼周期长 负一 层销售面积位置（蓝色9000㎡） 总结： 综上分析，我司建议第一种方式，即选择一层、夹层、负一层两万平米左右人流集中、又不影响整体销售的顺畅区域作为主要的销售面积。 中心城销售模式探讨框架 销售面积 销售价格 销售方式 销售周期 人流动线图 两种销售 情况分析 方式比较 新的销 售模式 销售价格测算：----收益还原法 同类产品租金价格： 楼层 中信城市广场 金光华 万象城 地下二层（地铁口） 250元 250元 （平均租金） 地下一层（平均租金） 400元 400元 450元 一层（平均租金） 700元 600元 800元 二层（平均租金） 400元 400元 600元 销售价格测算：----收益还原法 楼层 成交案例 租金（元/平方米.月） 金光华 万象城 地下二层 Bread talk 200 400 地下一层 星巴克 200 140 一层 哈根达斯 400 400 销售价格测算：----收益还原法 10年期间租金递增图 250 500 200450 150400 租金收益平衡点 租金 100350 300 50 250 0 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 -50 2 3 4 5 6 7 8 9 9 10 年份 二、租金反推售价： 一层销售价格： 售价=400*12/8%=60000元/平米 夹层售价：250*12/8%= 37500元/平方米负一层销售价格： 300*12/8%= 45000元/平方米 项目收益： 1、项目销售金额： 9.62亿元 2、按8％投资回报返租，返租10年的总支出： 9.62*8%*10=7.7亿元 3、10年的租赁收益： 20000*350*12*10=8.4亿 预计发展商收益：10.32亿左右 中心城销售模式探讨框架 销售面积 销售价格 销售模式 销售周期 人流动线图 两种销售 方式比较 情况分析 新的销 售模式 销售模式建议： 卖铺位，提供10年8%的返租回报：10年内客户无经营权，由发展商经营 。 例： 万鑫五洲风情mall中港城 新销售模式建议 ---0风险购铺 发展商： 8%返租 业主： 40年产权 购房款项 30年经营权 10年经营租金收益 部分房款 付出按揭 监管基金 基金理财  担保返租 担保公司 销售方式建议： 创造深圳中心区最高售价顶级铺王 方式：深港竞拍 位置：一层较好铺位 销售方式建议： 促成前期大宗成交和寻找有影响力的买家 大宗买家： 1、用家 2、炒作明星 3、基金 4、团购 销售方式建议： 同时启动香港、内地市场 开创深圳投资新主流 香港销售优势： 1、认可地铁物业升值潜力 2、价格敏感度弱 3、促进项目海外招商 4、香港投资机会较少 香港报纸 香港销售推广途径： 电视媒体：亚洲电视《曾sir话你知》 讲座活动：专家谈投资、铺王购铺经验讲座等其他：亚洲巡回销售推广 地铁广告 论坛活