深圳卓越维港项目营销策划报告.docxVIP

卓越·维港 二级市场策划品控中心 清晰的定义我们的目标 中原所扮演的角色 洞察市场本质（趋势/竞争） 我们实现目标的核心（支持点／价值） 如何实现目标的具体步骤 为什么中原能够承诺 2 目标梳理 学习成长/品牌 4 ?建立强而有力的卓越品牌 ?让客户清楚的知道卓越维港是本片区的象征  财务目标 1 ?在本项目发现最大的价值?并实现片区最高的价格?快速的完成销售 战略模式 2 ?在已有的基础上 ?创造全新的战略模式， ?释放片区和本项目的最大价值 ?” 客户选择 3 ?如何寻找高端的客户 ?说服客户用一个简单的方式 ?重新审视本项目的价值 3 中原所要扮演的角色是： A、最大化的利用中原的客户资源协助卓越尽快的完成资金目标B、提供最优质的策划资源（人力/平台）为卓越创造营销标杆C、在卓越提升自身的品牌过程中，维护和管理好客户资源。 成交力/企化力/执行力 4 清晰的定义我们的目标 中原所扮演的角色 洞察市场本质（趋势/竞争） 我们实现目标的核心（支持点／价值） 如何实现目标的具体步骤 为什么中原能够承诺 5 市场的变化 10000 8000 6000 4000 2000 0 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0  全市成交套数 10000 全市套数新增供求比 2.50 8863 2006年 2007年 6947 8000 2.00 6000 1.50 3994 5032 4000 1.00 3679 3748 2000 0.50 2816 2383 0 0.00 2240 -06 -06 -06 -07 -07 -07 -07 May -07 Jun Jul-07 -07 -07 新增供应 6040 7934 6749 8076 1463 469 3873 7697 4469 5939 4275 3047 4994 成交量 8308 8587 7854 8863 3679 3994 5032 3748 6947 5489 2816 2240 2383 供求比 0.73 0.92 0.86 0.91 0.40 0.12 0.77 2.05 0.64 1.08 1.52 1.36 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 新增供应 成交量 供求比 2007年全市存量消化套数 缩,价格节节走低 全市价格走势 19119 21000 100% 2007年 16506 可售套数 成交量（套） 消化率 18000 14478 14801 14075 80% 15000 2006年 14797 11120 11297 11557 60% 12000 10626 40% 9000 20% 6000 3000 0% 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 6 熊市中的数字中原 07年9月开盘,实现均价3.2万,销售率80% 成交率达到13%: 目前每周约有10套左右的销售量 美林湖 两个月做外围销售，成交94套，完美的广深联动 精准定位，顺利应对客户从投资到自住的转变 皇皇御御苑苑 卡罗社区 外场一个月内劲销80余套，远远超过原一个月十几套 9月8日至11月底共售出428套，每周平均16套 第第五五园园金域东郡 客户盘点精确到位，开盘即100%售罄 开盘销售率近60%，均价17800，高于公元大地的17000 公公元元盛盛世世中海翠林华府 开盘销售率80%，深圳、中山两地热销 市静我更劲,真正的营销成就成功的必然 7 …… 从卓越到到伟伟大大 8 引言 营销的最高境界在于把复杂的问题简单化 9 真正的营销时代来临了!!! 当房子在有钱人的眼中走入非必需品的行列 当投资门槛提高,投资需求被抑制 当客户越来越理性 当市场已经不是玩一玩概念就能开盘售罄的时候 真正的营销时代来临了!!! 在所谓的”熊市”中,只有真正懂得营销的人 方可逆风飞扬 10 目录 Guidelines 1 寻找价值 Guidelines 2 客户分析 Guidelines 3 引爆点法则 11 项目价值值体体系系分分析析 ——六大价值点构筑维港价值体系 Value system 城市发展价值 项目区域价值 卓越品牌价值 开发理念价值 产品配套价值 服务及附加价值 12 项目价值体系分析 Value system 城市发展价值 城市性质 创新型中和经济特区，华南地区重要的中心城市，港口贸易发达。 国际都会 依托华南，立足珠三角，加强港深合作，共同构建世界级都市区。 深圳将成为未来可以和东京、纽约媲美的国际大都市