深圳南山前海星海名城期策划代理应标报告.docxVIP

星海名城6期 策划代理应标报告 星海攻略 星海名城 水光滟潋晴方好、山色空蒙雨亦奇…… 80万㎡如诗美景，流淌着2.4万居民的悠闲生活 第一部分 背景分析 11.. 项项目目初初探探 22.. 市市场场研研究究 33.. 项项目目分分析析 北 环 大 道 中山公园 南头中学 深 南 大 道 北 前 沃尔玛 大 星海名城 南 附 海 中 新 路 港 天鸿 前海花园 路 湾 人人乐 大 桃 源 路 道 绿海名都 家乐福 阳光棕榈园 滨 海 大 道 鼎太风华  南 山 荔 大 香 道 公 园 人人乐  星 海 星 名 海 城 名 城 —— 位 于 成 繁 华 熟 生 活 片 圈 区 ： 振业星海名城六期概况分析——经济指标分析 项目 数据 占地面积 33789.2 ㎡ 住宅建筑面积 139489.9 ㎡ 商业建筑面积 2400.9 ㎡ 总栋数 6栋 总户数 1114户（估） 容积率 4.5 南北向的长方形地块，在前五期的围合中 车位 663个 六期是于星海名城住宅部分的收山之作，更是星海名城中最有优势的地块 振业星海名城六期概况分析——景观分析 ①可欣赏 ③可游历中 美丽前海 山公园 ②可享受 ① ③ 各期园林 ② 振业星海名城六期概况分析——户型结构分析 户型比例（中原根据图纸自行估算，仅供参考） 户型 套数 面积区间 所占户数比 一房 144 46 ㎡ -59 ㎡ 12.9％ 三房 612 96 ㎡ -156 ㎡ 55％ 四房 104 142㎡ -150 ㎡ 9.3％ 五房 254 155 ㎡ -165 ㎡ 22.8％ ?中大户型为主，户均面积约125㎡ ?有特色的3+1、内庭院、半屋等建筑概念 ?相对于大户型，容积率较高、车位不足 ?可赠送错层露台面积——同期产品中“绝版”  特 色 户 型 项 目 属 性 ?2007年 ?深圳南山前海 ?成熟片区 ?中大户型 11.. 项项目目初初探探 22.. 市市场场研研究究 33.. 项项目目分分析析 深 圳 市 场 价格回顾 2005年的增长率远高于前几年 % 6 1 2006年 续上涨的趋势  2002-2005年深圳市商品住宅成交价格图 8500 8126 8000 7500 6942 7000 6500 5539 5680 5980 6000 5500 002 003 004 005 度 2 2 2 2 季 年 1 2006 2002-2005年深圳市商品房价格增长率的变化 注：2006年1季度上涨幅度相对于： 2005年全年 →17％  2.5%  17% 16% 5.4% 2005年同期→26％  2002 2003 2004 2005 2006年 一季度 深圳楼市供求分析 2002-2005年供应量： 逐渐减少  02-05 年 供 应 面 积  900 700 500 300 100  为什么房价飞涨？ 961.42 806.5 716.9 12.5% 预计870 706 2002 2003 2004 2005 2006全年 2002-2005年销售量：连年增加，并有继续增加的趋势  02-05 年 销 售 面 积  900 700 500 300 100  724.41  806.56 820.13  预计 895.23 1000 9.2% 以上数据源于房地产信息网  2002 2003 2004 2005 2006全年 深圳楼市供求分析 由2002年-2005年深圳楼市供需现象分析可知：供不应求日益严重  为什么房价飞涨？ 900 700 500 300 100 2002 2003 2004 2005 2006 预测 供〉求 供＜求 2006 深圳楼市供求分析 供需失衡是根本点  为什么房价飞涨？ 价格 p D S1 2005 p1 1 S0 2004 E 2003 2004 p0 E0 供需平衡点 2003 2002 0 Q1 Q0 住宅供应量Q 供给变动影响曲线 房价飞涨 是目前深圳楼市最突出的现象 ——供需失衡是价格飞涨的根源 房价 供求 调控 投资 旧改 商业 豪宅 二手 土地供应后市分析 深圳市国土资源局和房产管理局在文件中提到： ?深圳市每年新增住宅需求约900万平方米（总套数约10万套）?按照平均容积率3计算，每年供应商品房住宅用地约3平方公里 分析： ?土地开发需要1-2年的周期，因而分析05、06年的土地供应情况可推 论出06、07甚至08年商品住宅的大致供应情况； ?03、04的住宅面积供应不足已经导致了需求的堆积 土地供应后市分析 ?2005年： 计划 80万平方米 实际新批用地44万平方米存量入市49万平方米  2005年商品住宅实际供应用地图示（万㎡） 100 90 80 存量 70 入市 60 49