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谨呈：中信红树湾房地产有限公司 中信红树湾一期 价格策略报告 世联地产顾问（深圳）有限公司 1 中信红树湾一期价格策略报告概要 中信红树湾一期价格采用入市时点的市场比较法，确定项目市场比准均价为 9570 元/㎡。 （详见本报告第二章） 考虑了正常付款方式折扣（均为 94 折），选房日优惠及营销活动折扣预留之后，本项目价格表的平均折扣率为 0.9315。 （详见本报告第三章） 通过对实收均价 9300，9600，9900 元三套试算价格表典型房号单价与竞争楼盘类比房号单价的点对点验证分析，在均价 9300 元时全面具有单价优势，在均价 9600 元时大部分房号具有单价优势，在均价 9900 元时较差单位房号有单价优势。 （详见本报告第四章） 考虑到 2004——2005 年深圳关内市场的供应情况，根据价格表试算结果（即 9300，9600 价格敏感性很低），结合目前市场形势及客户关注度，项目整体的均衡销售和最大限度挖掘物业价值，在对市场前景审慎乐观的预期下，我司建议以均价 9400 元/㎡左右入市，确保开盘胜局和合理控制风险，但随着展示的不断完善，结合推售策略，项目整体最终实现均价 9600 元/㎡以上。 （详见本报告第五章） 考虑到后续竞争的压力和确保实现价值最大化，借鉴兰溪谷和华侨城的销售案例，建议采用分批推售房号的策略，在确保开盘热销的同时，促进后续优势房号消化，降低入市风险，尽量实现项目利润目标。 （详见本报告第五章） 2 第一章 项目情况介绍 一、 项目基本数据 二、 一期户型比例 三、 一期主要卖点 四、 工程现状 一、 项目基本数据 3 项目位置：沙河东路与白石路交汇处 项目概况：Town Home ＋高层多种建筑形式组合开发 商：中信华南（集团）有限公司占地面积：162653.1 平方米 建筑面积：650000 平方米 住宅面积：505100 平方米 会所面积：6000 平方米 幼儿园：6000 平方米 总 户 数：约 2800 户 总 车 位：约 3500 个 总平面图 4 一期：4 栋高 三期和四期 层 ＋ 2 栋 TOHO 二期 二、 一期户型比例 户型 户型面积（M2） 户数（套） 比例 2 房 93.57~98.41 62 10.5% 平层 153.59~156.57 93 3 房 平层 171.25~172.96 30 26.0% 复式 164.76~170.77 30 4 房 实用 4 房 163.26~170.77 154 46.8% 豪华系列 202.74~208.65 121 生活方式系列 244.38 27 平层 260.71~263.09 52 大户型 GOIF 下层：286.55 16.7% 17 上层：371.69 TOWNHOME 独立：383.78 顶层、底层复式 364.27-1008.99 2 合计 588 100% 5 三、 一期主要卖点 ◆ 65 万平方米滨海 GOLF 大社区，比肩全球的湾区作品 ◆ 中国地产前 10 强发展商，实力和信誉的保证 ◆ 国际先进的全板式斜列布局，保证户户朝南 ◆ 仅可评价的四大作品系列，展现纯粹生活理念 ◆ 作品系列一 ：10 万平米园林，深圳原创现代岭南风格 ◆ 作品系列二 ：自然呼吸式空中院馆，带来全新生活方式 ◆ 作品系列三 ：GOLF 景观，全自然采光通风户型 ◆ 作品系列四 ：Town home 花园生活三重奏，重新定义奢侈 四、 工程现状 主体塔楼工程进度在 18 层左右，并正在以 4 天一层的速度顺利进行，售楼处已于六月初开始投入使用，6 月 6 日销售员正式进场开始接待客户 6 第二章 核心均价确定 一、 对比楼盘选择 二、 对比楼盘权重确定 三、 核心均价静态比准 中信红树湾一期由 2 栋 31 层和 2 栋 32 层高层住宅，11 栋 Town Home 组成，整体户均面积在 180 平米左右，入市时市场上推出的同类户型，总价相近的楼盘较少，可比性相对局限，通过同区域的同质楼盘以及相关区域三级市场成交分析，确定核心均价。 一、 对比楼盘选择： 商品的价格受市场的供求关系、可替代商品价格等因素的制约，因此市场上 同质产品的价格对本项目的价格制定有重要的参考价值，在选取对比楼盘时，要 把握以下三个原则： 区域相关性 产品同质性（建筑形式、户型范围、品质档次） 竞争关联性（热点竞争区域、销售时间重叠性） 参考楼盘参见后页《竞争楼盘分布图》及《竞争楼盘列表》 7 由于在销售阶段，工程展示的不同，在参照时应确立一个比较标准，即各项指标均在目前在售项目中抽取其中户型面积，总价相近的部分，锁定同一时点进行比较，综合考虑在本项目入市时各项因素对比打分。 a) 天鹅堡二期 II 区 天鹅堡二期 II 区 7 月 3 日选房，与项目入市时