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第十一章 财务管理 第一节 物业管理企业财务管理 一、物业管理企业财务管理内容 1、营业收入管理 2、成本和费用管理 3、利润管理 4、专项维修资金管理 二、物业管理企业营业收入 （一）物业管理企业营业收入的内容 物业管理主营业收入 其它业务收入 1、主营业务收入 （1）物业管理费 物业管理收入 （2）代办服务费 （3）物约服务费 物业经营收入：经营公共地方、公用设 施的收入 物业大修收入 2、其他业务收入 房屋中介手续费收入、材料物资销售收入 废品回收收入、商业用房经营收入、无形 资产转让收入 容易混淆或出错的概念 （1）房屋出租收入与商业用房经营收入 归 归 物业经营收入 其它业务收入 （业主） （公共） （2）房屋中介手续费与房屋出租收入 归 归 其它业务收入 物业经营收入 三、物业管理企业的成本费用和税费 （一）物业管理企业营业成本内容 1、直接人工费：直接从事物业管理活动的人员工 资福利费（保安、清洁、维修人员）。 2、直接材料费：在物业管理中直接消耗的材料费。 3、间接费用：管理人员的工资福利费、固定资产 折旧费及维修费、水电费、取暖费、办公费、 通信费、差旅费、租赁费、保险费、绿化维修 费。 （二）物业管理企业成本费用的管理 （三）物业管理企业税费的管理 营业税（5%）及附加0.63%（城建、教 育、防洪） 所得税 不计营业税的收费项目包括：代收水电费、煤气费、维修基金、租金。从事此几项代理业务取得的手续费计收入应征收营业税。 四、物业管理企业利润 （一）内容 营业利润、投资净收益、营业外收支净额（滞纳金收入）以及补贴收入。 （二）物业管理企业利润的计算 第二节 物业管理财务运作模式 一、物业服务收费定价方式 1、政府指导价：适用于普通住宅。 2、市场调节价：适用于高档住宅、写字楼、 商场。 二、酬金制与包干制 （一）酬金制概念 业主向物业管理企业预交管理费，物业管理企业按约定比例或约定数额提取管理酬金，其余费用全部用于物业服务，管理费的结余或不足由业主享受或承担。 （二）包干制概念 业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，物业管理企业按合同约定提供服务，支出服务费用，服务费用的结余或亏损由物业管理企业享有或承担。 续上表 （三）物业服务费成本构成 物业服务成本或物业服务支出构成一般包括： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定 提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、 维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任 保险费用； 9、经业主同意的其他费用。 第三节 物业管理专项维修资金 一、由业主交纳，专项用于物业公用部位，共用设施保质期后的大修、更新、改造。 二、专项维修资金的来源 1、业主入伙时所交的部分维修资金 建设部、财政部《住宅共用部位共用设施维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）的规定： 商品房销售时，购房者按房款2%-3%向售房单位交。 2、物业服务费结余（酬金制） 3、业主大会规定由全体业主续筹的维修资 金 4、业主共有的物业收益 5、社会捐赠或政府拨款的费用 三、专业维修资金的管理 业主自行管理，银行专户储存，专款专用。 四、维修资金的使用 1、业主大会成立前：物管企业提出维修计划，经当地房地产主管部门审核后划拨。 2、业主大会成立后：物管企业提出维修计划，业主大会审定后实施。 3、物权法：由建筑面积2/3以上，业主人数2/3以上同意实施。 五、维修资金的续筹 有约定的按约定，没约定的，按建筑面积分摊。 六、维修资金的转移 1、变更物管企业时，业主大会审核。 2