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合肥政务区调研 政务区调研报告 市调课题：合肥政务区 工作人员：元一大观合肥小组 完成时间：2009-10-26 1 合肥政务区调研 合肥政务区调研报告 目 录 合肥政务区基本简介 ………………………………1 合肥政务区定位分析 ………………………………4 合肥政务区 SWOT 分析 ……………………………10 合肥政务区楼盘分析………………………………12 总结分析……………………………………………22 2 合肥政务区调研 第一部分 政务区基本简介 一 区域总结 政务文化新区以天鹅湖优势环境资源为核心，向北为市政务办公区，向南为奥林匹克中心， 以此为中心形成发展趋势。政务区多位高档项目，南部毗邻经济开发区，西部毗邻高新开发区，可同时享有蜀山区三大新区的资源优势。 政务文化新区位于合肥老城区中心西南约 6 公里处，规划面积 12.67 平方公里。新区本身自规划之时就具有得天独厚的地利优势。其东至金寨路，西抵高新区、南连经开区、北接望潜板块，在建和已建成的多条道路与老城区、高新区和经开区紧密相连，交通纵横的优势以及独特的区划定位使新区从建设伊始就牢牢占据了合肥高端楼市的核心地位。 3 合肥政务区调研 二 最近（9 月份）市场行情 1、价格变化 月份住宅区域成交均价 区域 8 月均价 9 月均价 差距 涨跌榜 蜀山 4884.7 4799.8 -84.9 -1.7% 庐阳 4236.3 4112.2 -124.1 -2.9% 包河 5167.5 5154.0 -13.5 -0.3% 瑶海 4508.5 4528.6 20.1 0.4% 高新 5141.3 4869.9 -271.4 -5.3% 经开 4134.6 4190.9 56.3 1.4% 政务 4792.9 5019.4 226.5 4.7% 新站 4184.7 4194.3 9.6 0.2% 滨湖 3797.8 3901.7 103.9 2.7% 全市 4315.8 4323.7 7.9 0.2% 从表可以得知：政务宅价上涨幅度最高 政务区住宅成交价格为 5019.4 元/㎡，是该区域价格首次突破 5000 元/㎡大关，连续逐月刷高该区住宅成交均价的历史最高记录，价格环比上涨高达 226.5 元/㎡，涨幅高达 4.7%，成为 9 月份住宅成交均价上涨幅度最高的区域，主要受恒大华府、九重锦园和水墨兰庭三个成交价格超 五千元的楼盘影响。 政务新区目前是除了滨湖外另一个受关注度非常的区域，该区新盘和在售热销楼盘众多，大多为品牌楼盘，故住宅价格一直是属于高价区域。“金九 政务新从供需都环比上月出现了下滑的迹象，尤其是新增供应量环比更是下降超过一半。政务 楼市另一个典型的特点是住宅成交价格上涨幅度惊人， 过程稳定上涨，过程中很少出现波动，目前该 价格已经直逼包河 的全市最高价格区域。该 月报成交均价已经突破 5000 元/㎡大关，创造 09 年该 月度成交均价的历史最高记录，同时仅次于包河 ，成为全市第二高的区域。 2、成交量 项目 销售套数 销售面积 （万㎡） 政务区 806 8.7 9 月总销售 11046 112.8 占全市比例 7.3% 7.7% 说明：销售数据是备案数减去备案撤销的实际销售数据即（本数据=总备案数—撤销备案数）。数据来源： 房网房地产研究中心数据库 4 合肥政务区调研 从上表可知：政务住宅成交量均表现下降。 2009 年 9 月份，政务住宅销售 806 套，环比上月减少 42 套，减幅达 5.0%，占全市总量的 7.3%，相比上月所占比重下滑了 0.3 个百分点；销售面积为 8.7 万㎡，环比上月下降 0.1 万㎡，降幅为 1.3%，占全市住宅销售总面积的比重为 7.7%，相比上月也下滑了 0.1 个百分点。“金九”该区的成交量并未出现预期性的增长，反而是出现了小幅下降，且已是连续两个月出现下降，主要原因是该区均价速度过快和价格超过心理价格，需要一定时间来心理消化。 3、9 月政务区住宅销售套数前十楼盘 排名 楼盘名称 销售套数 销售面积 销售均价 销售金额 冠军 恒大华府 230 32297.4 5365.4 17329.0 亚军 御龙湾 126 12321.6 4764.7 5870.8 季军 太阳海岸花园 123 8324.8 4495.0 3742.0 4 九重锦园 111 12240.8 5167.7 6325.7 5 水墨兰庭 69 5487.6 5014.0 2751.5 6 信达?水岸茗都 50 5105.8 4455.7 2275.0 7 丽晶城 25 2447.1 4854.2 1187.9 8 蓝蝶苑 12 1331.6 4924.3 655.7 9 国建?香榭水都 11 1508.0 6083.0 917.3 10 岸上玫瑰 11