武汉融科天城项目营销总案终稿.docxVIP

呈送：融科智地（武汉）有限公司 武汉融科天城 营销总案 本次报告目的： ?前期营销思路总结并统一 2007年阶段营销攻略及落实执行 1 报告结构 目标和现状 竞争占位 客户定位 营销战略 营销攻略体系 费用测算 1 共识 2007年目标 目标一： 2007年底回款5亿元元 细分：年销售850套 速度：80套/月 目标二：融科智地及融科天城城品品牌牌知名度美誉度大幅提升 注：目标一是目标二实现的前提和基础 1 在现实条件下，目标意味着什么？ 销售套数 需推出（85%销 成交比例 上门量匹配 目前情况 售） 700套 823套 10% 19组/天 15组/天 850套 1000套 10% 23组/天 15组/天 1000套 1176套 10% 27组/天 15组/天 1200套 1411套 10% 33组/天 15组/天 在目标条件下，我们必须在客户积累方面有质的突破！ 即项目要影响武汉市场，扩大客户覆盖面！ 1 项目概况 规划占地面积：12.85万平方米 容积率4.0 计容积率面积：45.18万平方米 其中住宅:41.01万平方 米 商业面积:3.3万平方米 建筑密度27% 绿地率30% 住宅停车位1686辆 商业停车位100辆 1 一期指标 计容积率面积:169150 平方米 其中住宅建筑面 积:148000平方米 Loft:6000平方米 商业：13400平方米 住宅车库：720辆 商业车库：40辆 容积率：5.46 建筑密度：30% 绿地率：32% 总户数：1358套 1 面积 套数 配比 80-90 234 16.64% 90-100 156 11.10% 100-120 429 30.51% 120-130 325 23.12% 130-140 92 6.54% 150-180 124 8.82% 复式160-300 6 0.43% loft50-70 16 1.14% loft70-90 8 0.57% loft90-115 16 1.14% loft〉115 2 0.14% 1406 100.14% 面 积 套 数 配 比 8 0 - 1 0 0 3 9 0 . 0 0 2 7 . 7 4 % 1 0 0 - 1 2 0 4 2 9 . 0 0 3 0 . 5 1 % 1 2 0 - 1 3 0 3 2 5 . 0 0 2 3 . 1 2 % 合 计 1 1 4 4 . 0 0 8 1 . 3 7 % T3T4T5T6(80-100) 156 T3T4T5T6(100-120) 146 T1T2T7T8(80-100) 234 T1T2T7T8(100-120) 283  户型配比 从项目一期的户型配比情况来看，80-130平米的紧凑型二房和三房占81%，是一期房源的主力 Ｔ４ Ｔ３ Ｔ５ Ｔ２ Ｔ６ Ｔ１ Ｔ７ Ｔ８ 首批 ?一期合计1366套，TIT2T7T8共759套，T3T4T5T6共607套 （仅指住宅） 1 项目竞争力要素 第一层 第二层 城市中心 大规模 综合配套 项目核心 竞争力 纯住区 综合品质 联想品牌 1 报告结构 目标和现状 竞争占位 客户定位 营销战略 营销攻略体系 费用测算 1 市场格局 1、根据价格和开发热点划分汉口房地产竞争格局 2、竞争片区得出本项目处于何种层级竞争，确定主要竞争对手 3、已经所得情况来看，本项目属于汉口中心片区，主要竞争片区集中在永清片、新华片、汉正街片和武昌江滩片区  后湖片区 金银湖片区 百步亭 新华片区 古田片区 永清片 汉口 中心片区 汉正街 武昌江滩 片区 片区 1 市场分析 汉口各片区以资源和城市配套区分明显， 置业逐步以适宜居住为核心需求 各片区以资源和城市配套区分明显，区域价格梯度逐步形成 置业需求逐步向居住实际需求为中心，置业区域化特征明显 中心地区以中小型楼盘为主，大规模楼盘稀缺 整体市场受购买力影响，面积和空间向紧凑化方向发 展  片区分类 片区形象 片区特征 区域优势 区域缺点 客户 均价（元/ 平米） 百步亭片区 大规模的高 规模大、规划 潜力大 交通差、配套缺 城市外溢客 3400 性价比社区 全，环境好 户 后湖片区 发展中新城 绿化率高、容积 规模资源优势 配套缺、生活不 城市外溢客 3500 区 率低 、性价比高 便 户 金银湖片区 湖景资源纯 土地资源丰富， 性价比高、品 配套稀缺、交通 城市外溢客 3800 居住区 湖景 牌开发商多 不便、缺人气 户 古田片区 城郊结合区 局家楼盘、环境 配套相对全、 环境较差，离市 区域客户 4200 差 交通较便利 中心较远 实际的城市 旧改区域、交通 城区配套齐 新华片区 发展地 竞争激烈 区域客户 5100 便利 全，生活便利 汉正街片区 商业聚集地 人气聚集、影响 商