武汉九坤徐东地块营销策划报告.docxVIP

谨呈：九坤集团 《九坤.徐东地块营销策划报告》 本报告的思路及框架 目标及核心 背景分析 问题界定 市场背景 目标分析 区域市场分析 竞争分析 项目本体 问题界定 核心价值挖掘  目录（CONCENT） 项目整体定位 目标下策略 客户定位 项目推广策略 形象定位 项目营销策略 产品定位 项目营销执行计划 价格定位 背景分析 房地产市场概况 武汉市2 0 0 9 - 2 0 1 0 一季 度成交供应及成交分析 3 5 0 0 0 3 1 9 0 1 3 3 5 8 9 3 0 0 0 0 3 1 3 3 6 2 8 3 4 5 2 5 0 0 0 2 3 0 1 0 2 2 5 5 1 2 0 0 0 0 1 6 22 7 1 9 5 1 6 2 1 0 8 5 1 5 0 0 0 1 0 0 0 0 7 4 8 0 5 0 0 0 2 0 0 9 一季度 第二季度 第 三季度 第四季度 2 0 1 0 一季度 单 新增供应 消化套数 2009年1季度至2010年1季度武汉市商品住宅呈现去化量远远大于新增供应量，同时15个月内大量去化前期市场存量产品，市场内供应比例得到一定程度优化； 但是新增供应与去化量有逐渐呈现 反比趋势，新增供应逐渐放大，而进入2010年一季度去化量出现下滑，随新 政效应进一步深化，供求比例有呈现反差趋势。 武汉宏观市场走势:2010年内需求存在，以刚需表现为主，市场短期内表现不明朗 背景分析 房地产市场概况 7000 2009-2010年7 月武汉主城区成交量及价格 9000 8107 8135 6000 7872 7163 8000 7127 7611 7189 6614 7000 5000 6003 6000 4000 5906 4983 5408 4373 5 437 4531 4572 5000 4000 3000 3918 2000 2584 3000 1628 2000 1000 1000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 1 2 1 2 3 4 5 6 7 2009 2009 2009 2 2009 2009 2 2009 2 2 2010 2010 2 200 200 2009 201 201 201 9 成交均价 成交套数 数据来源于亿房网 ?宏观调控实施百日，武汉主城区楼市销售量呈现价 滞量跌局面，今年5月份，武汉楼市销量同比下降 . ， . 。 ，  . ，  .  ， 场观望情绪浓厚，宏观调控政策的持续执行下，武  楼市降温明显，进入僵持期。 ?7月份企稳回升，环比6月成交量增长38. 02%，市场正进入缓慢的复苏期。 背景分析 房地产市场概况 2008年城市居民住房计划建筑面积1031万平米，占25 %；2009年计划建筑面积1004方米，占24%；2010年计划建筑面积 722万平方米，18%；2011年计划建筑面积695万平米占17%； 2012年计划建筑面积648万平方米，占16%。 廉租住房、经济适用住房建设量的年度计划：规划期内，廉租住房、经济适用住房17.5万套建筑面积1025万平方米；其中，2008年316万平方米，占31%，2009年200万平方米，占19%，2010年170万平方米，占17%，2011年170万平方米，占17%，2012年169万平方米占16%。 2010年新建廉租住房1万套，完成廉租住房配房租赁1万户。廉租住房租金补贴提标扩面，新增廉租住房租金补贴1.76万户，实现符合条件的低收入住房困难家庭廉租住房租金补贴“应保尽保”。 商品房供应逐年减少，市场供应呈现紧缺 年度住宅建设面积逐步缩减，保障性住房保持不变，但总体占比呈现上升趋势 背景分析 房地产市场政策概况 历年调控 回顾 国八条 国六条 国四条 国11条 时间 2005年4月28日 2006年5月17日 2009年12月14日 2010年1月10日 出处 国务院出台“加强房地产市场引导 国务院常务会议通 过了《中 国务院常务会议提出四条政策 国务院办公厅关于促进房地 和调控的八条措施” 华人民共和国测绘 成果管理 产市场平稳健康发展的通知 条例（修订草案）》 政策基调 稳定房价 稳定房价 遏制房价过快上涨 遏制房价过快上涨 措辞变化 比较单纯的关注房价问题 政策从2005年的“ 全面开花” 从08年底开始的鼓励、促进房 随着房地产市场的回升，近 向2006年的“精确 制导”过 地产发展的政策已经被目前调 期部分城市出现了房价上涨 渡，措施更为细致 ，问题针 控政策取代，房地产政策正式 过快等问题，需要引起高度 对性被强化，而调 节方法也 从“保增长”转型为“调结构， 重视。进一步加强和改善房 从过去的土地金融 两个领域 压房价，抑投机” 地产市场调控，稳定市场预 扩大到