武汉市百利恒美景天城项目策划报告.docxVIP

决战盘龙城 百利恒·美景天城项目策划报告 本案纲要 第一章·立足盘龙城 [区域市场分析] 第二章·得人心得天下 [目标客户分析] 第三章·称雄盘龙城 [项目定位分析] 第四章·创意之剑 [广告及视觉表现] 第五章·孙子兵法 [宣传推广建议] 立足 盘龙城 [区域市场分析] 例如，航天双城认筹2000人，但因为二套房的问题退定3/4 立足盘龙城——宏观市场 2007年央行十次调整准备金，六次加息 岁末，央行、银监会联合下文明确规定：只要曾经找银行贷 款买房，无论是否还清，再次购房就按第二套房算 12月28日，今年最后一次拍地，楼面地价最高为3254元/平 米，汉阳同片区地块降1496元/平米 2007年，前三季度GDP同比增长11.5%，是中国经济连续5年 实现两位数增长。 11月CPI同比上涨6.9％创出十年新高，通货膨胀现象明显 政策更从紧了！宏观市场环境严峻了！ 建议将政策面从紧、宏观市场严峻分块深入，开发商都很关注！ 立足盘龙城——宏观市场 武汉市国民经济收入连续4年保持14%的增长速度，发展迅猛，经济发展 进入高速增长期。同时也不可避免的受到通货膨胀影响 受整体宏观经济和调控的影响，房地产市场变化现象明显：10月以来， 武汉商品住宅销量连续下跌，虽价格保持连续的上涨，但幅度越来越小， 约一成楼盘实际成交价格出现小幅下降，不少楼盘弹性空间加大。二手 房市场成交量下降，价格也几乎保持不变，成交趋冷。 建议更换为三个月的数据变化，并配合图表支撑！ 立足盘龙城——宏观市场 受新政影响，武汉市场出现了部分楼盘明折暗降，个别楼盘退房，预开盘项目延迟推案、新开盘项目销售率大幅下滑等现象。 同时，武汉部分开发商表现出“以土地换钞票”的开发举措。如最近开盘的九龙仓二期·时代尚苑 在全国一体化背景下，一荣难俱荣、一损易俱损，一线城市楼市出现整体盘整和倒牛步现象，二线城市必然产生连锁反应，促成市场进入观望期。 言语分析比较多，实实在在的数据不充分！ 立足盘龙城——宏观市场 2007年下半年，武汉房价大跨度涨势 政府规定，未来土地出让金70%用于经济适用房建设 2007年12月，武汉房价微涨，而销售量下降明显 2008年奥运后武汉房价何去何从？ 大涨 持平 大跌 分析的比较没有力度，要更多数据支撑！ 立足盘龙城——区域市场 □在售楼盘十数家，其中别墅类物业占据半壁江山 □区域内各开发公司的品牌号召力、建筑形式等的不同， 使区域内价格和产品结构都有较大差异 □各项目开发规模大，动辄上千亩大盘 □建筑风格以欧式居多 □户型面积整体偏大，别墅200平米以上，普通住宅三房 在120—140平方米； 市场分析中，关注的核心在于我们有什么，有什么是别人有的，有什么是别人没有的，我们的优势在什么地方！ 盘龙城最近的关键： 房价涨，优势跌！ 大桥收费站后移等等，对楼市的影响，必须要结合本案来谈 立足盘龙城——盘龙城别墅 约有6家是开发别墅或附带开发别墅 盘龙城别墅项目总体呈现典型的大盘特征 宝安山水龙城占地2000余亩 恒达盘龙湾占地1000余亩 f·天下占地3160亩 盘龙城也是武汉市别墅板块中纯别墅项目最多的一个板块 与前几年盘龙城给置业者以低价、优价的印象不同 近年，随着盘龙城大桥全线通车、高速收费站点的后移 整个盘龙城的房价与其他区域的房价之间的差距亦日趋缩小 立足盘龙城——盘龙城普通物业 关键词：户型趋小、精致不足 名流·人和天地：占地3400亩，目前均价3300-3400元/平米，主力户型包括104、121、129平方米 龙城·天居园：总建面30万方，目前均价3400元/平米左右 ，二期卖点“88平米+板楼+首付两成” F·阳光城：暂无售楼部，潜在竞争者 珩·生领袖城：暂无售楼部，潜在竞争者 从户型供应上来看。。。。 盘龙城普通住宅类产品，%都是90㎡以下户型，特别是龙城·天居园项目。。。 然而，值得关注的是， 从产品品质上来看。。。。 从宣传手段上来看。。。。 市场分析小结： 各实力、品牌开发商在产品规划、广告宣传方面均各有千秋——我们也不能逊色 2008年后，整个房地产市场不明朗化 ——37万方规模，能单纯着眼一期的高价格？ 2008年，美景天城一期该以怎样的价格面市？ 立足一期高价，或是立足长远？ 分析的比较肤浅，要深入！ 立足盘龙城——未来市场（武汉） 武汉房地产市场处于高速发展期向理性发展期转化阶段 大环境面上，北京、广州处于高速发展期向调整期过渡阶段，深圳处于调整期。武汉楼市受多米诺骨牌效应影响，作为二线城市的武汉对于一线城市的“风向标”存在着一定的心理暗示 需求方面，武汉以自住为主，刚性需求较大，政策影响相对较小 同时刚性需求的判断同样要遭受市场价格的考验。过高的市场价格同样会导致部分的有效需求转化成无效需求，即有消费需求的消费