天津通达尚城策划案1528176040.docVIP

UPON·建苑·CH—003 [项目发展目标] 项目将通过建筑设计、市场营销、物业管理等各个环节的组织、协调、发展成为天津市南中环新干线标志性住宅社区。 通过项目周边市场调查报告取证，项目SWOT分析及潜在消费群体的需求分析，本案力求打造属于21世纪的家居产品及住宅模式，与周边社区趋于同质化的产品力及推广模式，形成鲜明对比。 21世纪的居住模式以追求个性与崇尚自然为核心，目前天津市由于自然景观较少，借自然景观打造的项目并不多，但开发商越来越注重社区自身环境的营造，目的同为趋于自然化心理需求。本案由于开发规模较大，适合人造自然景观的营造。创造社区自然化，体现在家居方面，注重追求建筑风格与家居布置的独特；在园林绿化方面，追求自然（人造景观）的贴近与回归。 标志性现代化社区要点： ◆建筑：建筑空间尺度宜人，富有亲和力，同时具备一定的超前性。 ◆环境：居住环境国际化，生活环境健康化，人文环境高尚化。 ◆生活：创造一种与人为善，生态环保，崇尚自然的生活模式。 标志性现代化社区并非代表着都市的喧嚣，它是城市人实现个人价值的领地，是产品全面素质的表现，即：某一特性超前，但其“强化整体，弱化局部”，使产品的社会弹性效应发挥至最大，避免销售阶段诉求的单一性，造成销售障碍。 1. 一般因素分析及专项调查 1.1总体经济情况（2001年·天津市） 1.1.1 综合论述 国民经济持续快速发展，社会生产力水平继续提高。全年实现国内生产总值1826.67亿元，按可比价格计算，比上年增长12%。天津市增速位于全国前列。人均国内生产总值由上年的17993元增加到19986元，增长11.6%。全市财政收入完成304.5亿元，比上年增加24.4%。 我市三类产业全面提速。第一产业完成增加值78.56亿元，.增加6.3%，较上年提高2.6%，占国内生产总值的比重为4.3%。第二产业仍是全市经济增长的主要推动力量，完成增加值891.51亿元，增长12.7%，比上年加快1.2%，占国内生产总值的比重为48.8%，其中工业增加值807.3亿元，增加12.5%。第三产业完成增加值856.6亿元，增加11.7%，比上年加快1.2%，占国内生产总值的比重为46.9%，比上年提高1.4%。 全市私营企业4.05万户，个体经济19.3万户，私营和个体经济从业人员分别为46.36万人和26.36万人。私营个体经济零售额占全市的比重达27.9%。 2001年末全市共有189万在职职工参加养老保险，85.2万离退休人员参加社会统筹养老保险，养老保险社会发放率保持100%。顺利出台了城镇职工基本医疗保险制度，参加基本医疗保险的职工和退休人员人数共计268万人。 我市就业结构继续发生变化，再就业工作取得新的进展。全年新安置就业人员16.5万人，年末全市社会从业人员488.34万人，其中第一产业从业人员82.7万人，占17%；第二产业从业人员212.65万人，占43.5%；第三产业从业人员192.99万人，占39.5%。一系列优惠政策的全面落实为下岗职工拓宽了再就业渠道，当年有5.43万下岗职工通过多种渠道实现再就业。全年登记失业率为3.6%。 综上所述，我市经济和社会发展中存在的主要问题是：经济结构仍不尽合理，第三产业的比重有待进一步提高；受外需减弱的影响，外贸增幅回落；城镇就业压力还比较大。 1.1.2 固定资产投资（房地产业） 全年房屋施工面积2538.5万平方米，房屋竣工面积975.3万平方米，其中住宅竣工面积659.5万平方米。 房地产业保持快速发展。全年完成增加值81.51亿元，增长17.2%。房地产开发投资161.27亿元，增长20.4%。房地产开发规模适度，全市房地产开发施工面积1862.7万平方米，增长18.3%。随着住房制度改革的推进和人民生活水平的提高，住宅消费迅速增长，全年商品房现房销售面积537.4万平方米，销售收入127.6亿元，分别比上年增长37.2%和39.9%，个人购房比例提高，在商品房销售中，个人购房面积的比重高达97%。 随着天津市开发量的逐渐增加，同时更由于投资商开发面积逐渐规模化，特别是目前河西区开发项目相继上市（如名都新园、梅江小区、瑞江小区、半岛蓝湾），而且规模不断加大，环境越做越精致，功能越来越完善，配套越来越齐全，增加了物业间的可比性，而同质物业的相继开发，使购买市场由比较、鉴别的过程逐步走向成熟购买的心态并引发持币观望，以求新一层级水准的物业上市。 随着经济发展趋缓，消费者的成长周期在延长；而房地产周期经过99年、2000年的波峰，也在开始调整。虽然如此，市场的需求量仍然很大，另一方面市场的供给量也不小，而正真能满足有效需求的供给量则较少，造成许多商品房的积压。因此我们再开发项目应生产适销对路、性能价格比合理的产