同福大厦项目策划方案计划.pptVIP

同福大厦商业项目 策划工作的思考与方法 珠江恒昌 一：看项目 优势：地处老城区、交通便利，周边发展相对成熟；项目知名度高、与市二宫相连，具不可替代优势，可提升的空间大。 难点：需重新规划、重新包装；项目经营性、复合性、专业性要求高；系统性强、策划难度大。 二：看市场 海珠区目前缺乏各类康体及娱乐设施，市二宫现有的经营内容对市场有极大吸引力； 本项目原有的酒店、写字楼、商场等各类功能目前在海珠区发展空间大； 结合项目所在地段的重新规划，依托市二宫硬件设施的改造要求 ——本项目策划起点高、复合性强。 三：看企业 熟悉当地市场的消费状况； 具有多年康体娱乐项目场地经营经验； 暂时还缺乏从事大型综合商业发展、经营、管理的经验； 本项目开发相对于市总工会投资大、综合要求高。 本项目有发展特色商业项目的条件关键如何与市二宫体育、文教、娱乐相结合并发挥经济效益和社会效益 突破项目做复合 开拓观念重特色 整合资源传统创新政府支持提升区域引导市场 前期 中期 后期 思路决定出路 前期策划的目的 合理确定项目定位，创造自身发展空间与竞争优势，打造市总工会文教娱乐一流品牌 对项目未来的经济效益进行量化分析 为市总工会下一步工作的推进提供决策之参考 前期策划解决的问题 项目的区位价值； 项目的市场定位； 项目的功能组合、配套用途与规模、建筑调整优化； 项目的开发模式及经营管理模式； 项目的投资分析及规避风险对策； 对项目的投资或引资，或合作提出建议； 项目的经营战略建议。 前期策划的内容 市场调查 项目定位 投资效益分析 经营战略建议 前期策划提纲 市二宫的经营现状与前景 项目区位研究 市场发展定位 开发模式建议 成本效益分析 经营战略建议 国际经验本地人才专业团队全程服务 珠江恒昌 市场导向准确定位产品创新营销先行管理到位 珠江恒昌 87~95年，广州世贸中心大厦、好世界中心发展 ——广州首个大型高级商场 94年，广州首个大项商业课题研究 ——广州市大型商业用房供求分析 95~97年，广州时代广场策划与代理 ——引进友谊百货/联邦家私/潮港春，合作组建物管公司并提前介入管理 96年，广州沙面兰桂坊发展策划与引资 ——引入香港兰桂坊营造广州最具特色风情区 珠江恒昌 96~98年，广州地铁沿线商业发展策划与引资 ——与广州地铁公司，香港恒基、和黄、新鸿基、丽新、恒隆、嘉里、兰桂坊、新加坡投资局合作 2000年，珠江商业广场（原冼村商业广场）的经营策划与管理顾问 2001年，广州太古汇报业广场发展策划与引资 ——引进太古地产发展广州最大型高档综合购物中心 2001年，南庄陶瓷博览城发展经营策划 ——创新土地开发与商业发展结合的模式 珠江恒昌 2002年，广州美博城发展营销策划与招商代理 ——颠覆传统批发模式，创新展览批发新模式 2002年，潍坊泰华银河商业中心 ——内地中型城市综合商业区之发展经营 2002年，云南丽江古城旅游商业项目的策划 ——品牌联手，引进海南航空旅游度假地产模式 个案参考 兰桂坊的经验 ——租户与业主融洽的合作及有远见的经营方式 交通方便，易识别，多元化的经营令其独一无二 丽江古城 天河北时代广场 香港太古广场 广州美博城 结语 放眼国际 立足广州 依托海珠 政企互动 传承创新 目标长远 上海新天地 广州太古汇报业广场 占地4.6万平方米， 总建45万平方米， 总投资40亿元。 2003-5-13 本项目位置 1 基本认识 2 策划工作的关键 高 眼界高，立意高，实施力高，前瞻、引导、实现 准 研究对象、方法、解决问题、机会点 广 内与外、新与旧 人文、地理、历史 市场、经济、技术、经营、管理与财务 深 内涵挖掘与提升、资源的有效利用、价值最大化 细 严密与周全、前后的关联、组织与落实 变 土地、物业价值 策划、实施、推广、经营方式 传统与创新 专 专业化与多专业整合 “教育+乐园+商业”的模式 3 策划的 基本思路 注重差异求变化 商贸为主文化包装 4 策划与顾问的 基本方法和内容 市场研究与定位 市场调研 与企业的互动 资源分析与整合 项目定位 核心品牌客户的沟通 相关项目考察与研究 项目规划建议功能面积分布 建筑形式 环境营造 交通组织 项目实施研究 发展、经营、管理模式选择， 营销推广策略 开发成本与财务分析 招商引荐 项目合作投资客户 项目立项至规划方案、发展方案完成 1 2 3 4 项目包装、推广 针对投资者、商家、消费者进行各项调查、活动开展及宣传 商务代理： 前期目标经营客户、物业投资客户洽商； 中、后期项目公开租售 发展顾问： 设计、