城市更新尽职调查课件.pptVIP

拆迁补偿方案 需核查的问题（重点核查） 补偿方案和补偿标准的合理性、可行性 核查项目内的特殊产权物业 历史遗留问题、违法违章建筑、土地/物业的出租情况、小产权房、合作建房、临时建筑物、华侨房屋、在建工程、擅自改变法定用途房屋、生活特殊困难人员、军事设施、教堂、寺庙和文物古迹 实质性影响 拆迁协议的签约率 拆迁补偿方案 拆迁补偿方案（协议）关注的问题 建设期（过渡期） 产权人参与专项规划及建筑方案设计 回迁物业分配与交付 租赁清退处理 原附着于房地产上的义务承担 停车位、会所产权 被拆迁物业权益转移 被拆迁物业产权注销 公平与责任独立条款（补偿标准一致性） 产权证明文件、承诺及责任 潜在权属纠纷风险预防 合作改造中原产权人单位的介入程度和权利限制 拆迁补偿方案 拆迁对象确定 基本原则 促成签约为目的 确保后续程序及实施主体确认 风险置后和风控措施绑定 处理程序 查丈、确权、公示 暴露争议 建立纠纷处理协调机制 最有利原则确定拆迁对象 被拆迁人承诺及补偿方式限定 实施主体确认 意义 锁定项目开发权 禁止项目转让 申报主体与实施主体的区别 准开发权与开发权的区别 申报主体与实施主体非同一性 实施主体确认前的行政手续由申报主体申报 实施主体确认后的行政手续由实施主体申报 实施主体确认 核准条件 单一主体形成（签约率）- 重点核查已签约和未签约的物业，分析未签约的原因和签约的可能性 建筑物拆除清理 签订项目监管协议 土地出让 出让条件 实施主体确认 建筑物拆除 原房地产权属证书的注销登记 注销程序：实施主体申请→房地产登记管理部门公告（10天） →审核注销 申请建设用地审批 土地出让 出让总面积 不大于拆除范围内手续完善的各类用地及可以一并出让的零星用地（10%/3000平方米）的总面积。 即土地权属手续完善的用地总面积+项目总面积10%以内且不超过3000平方米零星用地≧（覆盖）实施主体项目建设用地面积。 不能实现覆盖的，将影响土地使用权的出让。 出让协议内容特殊要求 独立占地城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目等用地移交入库要求 保障性住房、城市基础设施和公共服务设施等的配建要求 回迁物业不得申请预售 地价补缴 边角地、插花地、夹心地等国有未出让零星地 根据平均容积率分摊的建筑面积计算 已转地补偿的—市场评估地价 未进行转地补偿的—公告基准地价 2006年258号文确定的70个旧改项目 原有城中村用地根据平均容积率分摊的建筑面积，按“城中村”地价 原有旧屋村用地根据平均容积率分摊的建筑面积，按“旧屋村”地价 其余用地根据平均容积率分摊的建筑面积，按改造后的功能和土地使用期限，以公告基准地价计。 政府对上述地价标准的适用时限另有规定的，从规定。 地价补缴 45号文处置地价 根据分摊的建筑面积按改造后的功能和土地使用期限，以公告基准地价标准的110%计收地价，其中的10%用作对历史用地行为的处理。 项目拆除范围内规划开发的地下空间地价 未被规划用于城市基础设施和公共服务设施的，其地下空间土地使用权可结合该项目土地使用权一并出让给项目实施主体，地价按照地上建筑物地价测算规则进行测算，并以地下空间地价修正系数予以修正，纳入项目整体地价计收。 地价补缴 地价补缴 可以不计息分期缴交 按照市场评估地价标准计收的地价部分，首次缴交比例不低于30%，余款一年缴清 按照其它地价标准计收的地价部分，首次缴交比例不低于50%，余款一年缴清 四、法律风险预判 （一）物业确权的法律风险 最困难、最复杂 1、产权主体复杂：多权利人（土地使用权人，物业所有权人和使用权人） 2、私自买卖行为（单位福利房） 3、物业权属不清或没有合法产权证； 4、物业权属存在争议或纠纷 5、合作建房等小产权房； 6、物业使用权人：自用、租用、分租、转租，诉讼或仲裁风险； 7、尽职调查完成后的确权纠纷处理（调解、诉讼或仲裁） 四、法律风险预判 （二）拆迁安置补偿过程中的法律风险 1、被拆迁人对项目拆迁安置补偿方案、产权调换房屋规划建设方案存在异议； 2、拆迁安置补偿方案未经合法公示 3、未签署《拆迁安置补偿协议》的风险 四、法律风险预判 4、《拆迁安置补偿协议》条款的主要问题： （1）未对房地产权属证书注销后附着于原房地产的义务和责任的承担作出约定。 （2）未明确当房产权属发生争议时的责任承担（第三方索赔风险）。 没有产权 房产证事项和产权交易中心登记事项不符或无法查明 （3）协议约定的被拆除房屋建筑面积与房地产证记载的建筑面积不符 （4）未对回迁房产的登记价格进行约定。登记价格以搬迁补偿安置协议约定的价格为准，未约定的由协议双方协商并进行补充约定。 四、法律风险预判