合肥融科九重锦项目营销执行报告.pptxVIP

我们达成的共识……目标上的本体上的竞争上的客户上的核心问题6月8月9月10月11月12月7月目标解析：开盘实现热销！！4个月内蓄客3000组！！1、速度目标：开盘销售250-300套；2、价格目标：开盘均价不低于5000元平方米；平均每天蓄客25组！！开盘去化50%以上！完成蓄客3000组认筹500组以上市中心售楼处开放产品发布会开盘售楼处开放如何在4个月内积累3000组的客户？？目标共识项目本体分析结论：以品牌价值为主，产品价值要放到区位价值上来体现区位价值：未来合肥CBD中心，升值潜力大；品牌价值: 联想作为融科母公司，是项目品质的最好保障，加上强大的项目团队组合，是最可值得信赖的品质团队； 项目价值：在建筑上，打造具有文化内涵的建筑风格，细节上，追求品质，关注人性细节关怀，产品上，力求高性价比的产品打造；项目劣势：受园林景观设计及工程进度限制，项目现场展示时间不定，是项目面临的最大困难；项目价值排序：品牌价值〉区位价值〉产品价值本体共识竞争共识竞争分析总结：差异化是项目发展的方向 市场大势：政务区区域市场逐渐趋淡；开盘成交率变低；竞争分析：下半年区域总供应量在30万方左右，且产品同质化严重，市场竞争白热化；竞争占位：区域竞争升级，恒大、旭辉将成为市场高端项目的代表，本项目占位直指区域第一竞争梯队；营销现状-推广：渠道以户外、报广为主，市区展示中心多有采用；营销现状-现场展示：现场展示包装缺乏品质感，现场营销服务水平低；营销现状-活动：城市营销活动不缺乏创意，但普遍与项目本身结合不大，效果较好；客户共识客户定位：地缘和工作缘客户为主机会型客户——合肥市域、区域内外投资者目的：投资、自住年龄：35-45岁机会客户?核心价值点基本属性年龄：28-35岁；居住/工作区域：地缘和工作缘为主，部分城区客户和外地客户行业：汽车、家电等先进制造业、高科技企业、服务业、大学教师、金融等泛公务员；出行方式：以公交车为主，喜好打车，部分私家车；兴趣与特征教育背景好，学历较高，视野开拓；思想开放，追求新鲜事物和新的生活；事业处于上升期，事业心强，工作比较忙；注重生活娱乐一体，喜欢与朋友待在一起，爱好体育运动，有朋友圈子；开始注重健康生活，追求品牌和身份感；对社会、政治事件比较关注，并成为日常谈资；置业驱动因素提升生活品质，开始追求健康生活；关注生活便利性和舒适度；希望生活在社会、城市的中心，希望过现代感的生活；重要客户核心客户重要客户——城市智本白领、高新、经开高级管理层目的：改善需求、保值年龄：30-45岁核心客户——经开、高新等周边区域企业中高层、政务区商务白领、泛公务员目的：自住、婚房年龄：28－35岁高品质、现代感、宜居生活是客户共同的需求核心问题核心问题共识：如何快速积累足够数量客户，实现开盘热销？R2R1S-情景陷入同质化竞争，去化速度随市场大势，月销售低于30套/月； 客户被竞争项目分流，无法实现快速积累客户；项目跳出区域竞争，突出重围；快速积累客户开盘销售热销，引起市场影响力；项目：核心CBD区域，品牌具有竞争优势，在产品打造和生活方式成为亮点；客户：新兴城市阶层，追求生活品质和健康生活 ；竞争：未来区域竞争白热化，同质化严重；Q1：项目以何种形象入市，能快速的、有效的积蓄足够数量的客户？Q2: 采取何种营销策略和客户策略，才能筛选和锁定有效客户，实现开盘热销？解题市场趋淡的形势下如何短期内实现大量蓄客？同质化竞争差异化形象入市，引发客户关注；品牌发布会树立形象；快速树立差异化形象市场大势趋弱现场客户截流；联想系统、合作单位、周边目标企业、学校的定向拓展；市区商业中心的巡展；拓展客户渠道实现开盘热销成立客户会，持续实行客户积分卡升级和客户维系活动；现场细节品质的极致展示；销售团队执行力的提升；精准客户管理核心价值项目的价值消费者：他们买什么？项目：我们卖什么？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）关键：淡市下强调价值点转化成对客户产生的利益联想品牌—值得信赖；生活方式—值得向往；经典建筑—值得品味；未来CBD新区；完善配套规划；联想知名品牌；宜居生活社区；包含文脉主义元素建筑造型；游园式园林；高性价比产品；联想知名品牌；宜居生活社区；文脉主义建筑造型；高性价比产品；项目价值品牌保证（品牌开发商、社会责任感）品质生活（健康、宜居的生活打造）品质建筑（世界风、中国情、关注人性化）项目推广核心元素导出品牌保证（品牌开发商、社会责任感）品质生活（新都市主义宜居生活倡导）品质建筑（世界风、中国情、关注人性化）专业主义 人文关怀一切为了客户……核心策略核心策略导出嫁接联想品牌优势，树立差异化形象通过极致的推广展示，树立专业化形象 2、策略总纲1、差异化形象推广策略 快速树立项目品牌形象，展示项目差异化形象；