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房地产投资投资风险分析 本 章 要 点 本章的学习目的： 掌握风险分析方法的基本理论知识 熟悉风险分析方法的具体方法 能运用参数进行风险的测度 课时分配:8课时 重点:风险指标的计算和风险的规避 难点:风险指标的计算 第一节 房地产投资风险概述 一般来说,风险与收益是成正比的。但在现实经济生活中，进行房地产投资分析乃至其他产业项目投资分析时，风险因素一般并未系统地考虑进去，特别是在中国，风险问题在投资分析中处于“极不显眼的位置”。本章将总结国内外投资分析中成熟的风险分析方法，介绍这一领域的最新进展，并将这些方法运用到房地产投资风险分析中。 第一节 房地产投资风险概述 一、风险的含义 风险是指在人类社会中，由于各种难以预测因素的影响，使得行为主体的期望目标与实际状况之间发生差异，给行为主体造成经济损失的可能性。风险是“可测定的不确定性”，而不可测定性才是真正意义上的不确定性。这表明风险是可通过一定的途径、方法手段计量和测定的。 二、风险的基本特征 风险具有以下特征： （一）风险存在的客观性 风险是独立于人类意识之外的，不以人的意识为转移的客观存在。 （二）风险事项的发生具有随机性 任何一具体风险事项，发生的时间、地点以及具体表现形式，都是随机的。 （三）风险具有相对性 考察的对象不同，时空条件不同，则风险的含义也不同。 （四）风险事项具有可测可控性 所谓可测性是指可以根据过去的统计资料来判断某种风险发生的频率与风险造成经济损失的程度。 （五）风险与收益相伴而生 风险越大，收益越高，人们可根据对风险的认识和把握，选择适当的手段，实现其收益。 三、房地产投资风险的分类 房地产投资风险是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。由于固有的周期长、投资额大、影响因素复杂等特性，房地产投资面临的风险因素也特别复杂，风险因素引起的后果也特别严重，所以对风险因素的判断与分析在房地产投资分析中显得十分必要。 房地产投资风险，按不同标准可分为不同类别。下面介绍主要的几类。 （一）按风险的来源分类 1.国家风险 2.市场风险 3.自然风险 4.企业风险 （二）按房地产寿命周期划分 　　　1．投资前期的风险 　　　房地产投资前期的风险是指投资计划实施前期的风险，如选址风险、市场定位风险、投资方案决策风险等。 　　　2．开发建设期间的风险 　　　开发建设期间的风险是指从房地产正式动工到交付使用这一阶段的风险，如按时完工风险、成本控制风险、工程质量风险等。 　　　３．经营阶段的风险 　　　房地产经营阶段的风险包括两部分内容：一是投资经营的风险，如由于投资计划安排不当、融资计划考虑不周带来的资金周转风险；二是指房地产市场营销风险，如由于市场定位及定价和营销措施不力等致使营销业绩不佳。 　　　４．管理阶段的风险 　　　管理阶段的风险是指房地产工程竣工、交付使用后的的物业管理阶段的风险。 　（三）按风险的内容 　　１．政治风险 　　　政治风险是指由于政治条件发生变化而带来的投资风险。 　　２．环保风险 　　　房地产投资无论在规划设计阶段，还是在施工建设阶段，都会遇到相关环保问题，如绿化要求、污水处理要求、施工的外在效应等等。 　　３．金融风险 　　　金融风险主要表现在利率风险和汇率风险以及金融政策风险三个方面。 　　４．市场风险 　　　市场风险如前所述，是由市场供求关系、竞争关系、资源条件、市场购买力水平等因素变化而带来的风险。 　　　５．信用风险 　　　信用风险是指项目投资参与者与项目有关的各方之间信用结构及信用履行责任上存在的风险。任何一个房地产项目的投资开发，必然要涉及开发商、金融机构、承包商、材料及设备供应商等众多的机构和公司，这些部门间的合作依靠有效的信用结构支撑着。 　　　 　　　６．财务风险 　　　　财务风险指房地产融资、资金运用等财务管理方面的风险。其中，融资带来的风险占主要比重。如果过度举债、资金运用不当，不仅会增加融资成本、减少投资收益，还有可能因无法按期清偿债务而失去抵押物或使企业面临破产危险。 　　　７．经营风险 　　　经营风险是指房地产投资经营管理决策失误造成的风险。例如，承包形式的决策、承包方的选择、营销渠道的选择等经营决策上与管理决策上存在的风险。 第二节　房地产投资风险的测度 　　　由于风险表现为投资收益的未来的可能