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魅力之都 假日中国的梦幻时空 ----中国三亚鲁能酒店式度假别墅社区战略策划大纲--- 第一部分；假日中国的市场探求 一 、21世纪国际经济格局理性透视 世界经济的发展过程表明，从第一产业向第三产业逐次演进体现了从农业经济向工业经济直至第三产业-------服务业的逐次跃升，经济形态 的演进过程已经成为区别发达国家与发展中国家和落后国家的基本标志。尽管高科技时代的空前覆盖导致世界的区域经济或单体国家有梯次跳跃或同步发展的个别现象，但在全球总体经济的大循环里仍不能颠覆这一宏观局面与发展规律，这也是产业经济学所要研究的核心与重点。 二 、未来中国经济的格局走向 中国相对饱和经济时代的到来、标志着中国国民已经由过去的居住----- --工作两点一线的传统生活方式。中国的经济形态也由过去的生产型经济向赋闲型经济时代的革命性跨越，一个典型传统的 “制造中国”将成为历史和过去，代之而来的是一个划时代的“假日中国”。特别是当一个全新的生活休闲模式（绿色生态 +美丽文化+热带风情+特色地理）四维一体的梦幻 时空率先到来时，必将彻底颠覆中国国民的传统意识形态和陈旧的生活模式，21世纪的中国也将是一个全新的“旅游中国”和“现代中国”。 第二部分【中国别墅市场综观】 基本概况及政策背景 国土资源部03年发文不再审批修建别墅用地 影响： 1、别墅市场现有存量供大于求，存量没有消化完，对 国家，开发商本身，消费者来说都是不利的； 2、国家停止别墅类用地，也是在强化市场机制，引领市场消费，尽可能性可能的减少开发商的损失，让整个市场走向正轨； 3、调整我国房地产市场结构。 三亚鲁能酒店式别墅社区项目组 4 世界及国内别墅的主要消费群体分析 全球的高端别墅的主要消费群（华裔富人阶层）集中在纽约、东京、伦敦、巴黎等超大城市当中。 中国的高端别墅的主要消费群（富人阶层）集中在北京、上海、广州、深圳等大城市当中。 三亚鲁能酒店式别墅社区项目组 5 富人区是城市生存环境中的小部分，但因为位居金字塔顶端而格外受到关注 1、是城市文明和经济水平发展到一定阶段的产物，也是一个城市走向发达、成熟的标志之一。 2、有自己的特质和品位，绝非简单的地域分隔。 3、毫无疑问别墅是富人区里最明显和最为抢眼的象征。 三亚鲁能酒店式别墅社区项目组 6 中国目前的富人区主要有以下四类人居 住： 1、影视明星 2、外籍高管人员 这部分人大多选择租赁而不是购买。 3、有钱的企业主 4、新兴CEO 三亚鲁能酒店式别墅社区项目组 7 贰、【海南别墅市场简析】 1、海南最适合开发别墅类豪宅的地点当属三亚亚龙湾（本项目所在地） 这里是中国别墅的发源地，更是中国高档别墅的首选之地，目前已具备了最优秀的环境及市政条件。 2、亚龙湾气候宜人，冬可避寒、夏可消暑、自然风光优美、青山连绵起伏、海湾波平浪静、湛蓝的海水清澈如镜，柔软的沙滩洁白如银。“三 亚归来不看海，除却亚龙不是湾这是游人对亚龙湾由衷的赞誉。 三亚鲁能酒店式别墅社区项目组 8 因此，只要豪宅的达到以下要求就会受到国内外买家的追捧： 1、规划设计充分体贴业主的个性化需求； 2、内部功能十分齐全、现代化； 3、物业管理水准绝对高。 三亚鲁能酒店式别墅社区项目组 9 别墅投资的形式： 别墅价值量大，总价高，主要有以下三种投资形式： A、长期出租型——即把别墅作为长期投资对象，买下别墅再出租， 获取长期的租金收益。 对于此种形式，以港台等外地投资客居多。 以出租为目的的别墅投资对资金要求较高，有着丰富的房产投资经验和较强资金实力的海外投资客对此类投资具有优势。目前内地别墅相对港台别墅仍然具有价格优势，加上近年来当地房地产市场低迷，使得很多投资客受内地大城市综合实力的吸引把内地别墅作为投资对象。 他们在选择时会尽量选择：有独特建筑特色的别墅作为投资对象，购买者普遍认为这样的别墅才具有长期的保值增值性；另外还选择有良好物业管理的别墅项目。 三亚鲁能酒店式别墅社区项目组 10 别墅投资的形式： B、短期增值型——即看好别墅的增值潜力，以较低的价格买进再高价卖出。 对于此种投资形式，在内地工作的外籍人士和本地投资客兼而有之。 此类投资的收益主要来源于两方面：一是郊区土地的升值，二是项目短期内的价格差价。 这一类型的消费者在选择时较注重：地价的相对便宜，在近期内有升值潜力的近郊区或远郊区，最好是近期内有轻轨、地铁等交通干道开通的热点区域；项目是便于出手的主流别墅产品，总价也不会太高。 三亚鲁能酒店式别墅社区项目组 11 别墅的三个特征 1、别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享用； 2、别墅意味着占用着大量稀缺资源，除奢侈占用土地 之外，别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建造； 3、别墅必须体现个性化，不能大批量生产。 三亚鲁能酒店式别墅社区项目组 1