同策长沙裕田中国奥莱小镇营销策划报告.pptxVIP

目录纲要市场篇1宏观市场分析客户需求分析项目定位篇2自身价值研判项目属性定位营销策略篇3战略目标推案策略营销预算控制服务方式推广策略篇4策略总精神战术布局推案节奏推广表现 10年宏观市场分析市场篇10年宏观市场分析新政影响加重，成交均价大幅下挫，整体市场低迷，前景堪忧长沙市场商品住宅月度量价走势4月份开始成交量较大幅度回落，5月份成交价格大幅下挫，新政对市场的影响日益加重。整体市场再次遭遇寒流，未来前景堪忧。10年宏观市场分析跌=大势？涨=逆势？10年宏观市场分析市场向下，别墅向上，偶然还是必然？长沙市商品住宅成交均价与别墅成交均价走势图元/ ㎡新政背景市场表现答案10年宏观市场分析差别化住房信贷政策，关键在于首付以及贷款利息的成本提高，购房压力和成本上升首套房 二套房 三套以上90㎡ 以下 90㎡ 以上最低首付比例老政策 20%20%40%40%新政策 不变30%50%大幅提高 影响分析 不变 对于等额首期资金购买力最高下降33%对于等额首期资金购买力最高下降20%购买力大幅下降按揭贷款利率老政策基准利率7折基准利率7折商业银行自主决定商业银行自主决定新政策不变 不变 基准利率1.1倍大幅提高利率 影响分析 不变 不变等额20年期贷款月供最高提高21.7%；总利息成本提高67.4%月供成本大幅提高10年宏观市场分析市场只用数字说话长沙第一别墅名盘—绿城青竹园，4月份成交7套千万别墅，5月份成交3套800-2000万别墅；大河西第一盘—金科东方大院，4月份销售11套，单价接近一万元 ，5月份热销17套，均价突破12000元/㎡；石燕湖旁西班牙新贵—佳兆业水岸新都，5月15日开盘，推出120套别墅产品，狂销60套，当天销售额过亿。项目名称成交套数成交均价（元/㎡）成交总价区间4月5月4月5月4月5月保利麓谷林语38　65006634160-240万160-260万盈峰翠邸23　85643　6911　100-160万120-200万金科东方大院1117　967812108　180-270万220-380万九龙领仕汇6　9　5643　6072　110-170万130-170万堤亚纳湾4761596690110-160万110-180万绿城青竹园7312000-1800015000-20000　1000万800-2000万美洲故事4397669896200-270万200-300万托斯卡纳3　2　10740　11131　220-300万230-330万水岸新都060060000100-230万首付提高、贷款利率上浮，影响较大的是以购买普通住宅为主的中层消费者，付款压力加重，月供增多，致使很大一部分客户群体选择观望，因此，在此轮政策调控下，长沙市整体市场低迷是必然的，并且随着市场供应不断增加，存量累积加剧竞争态势，量价齐跌仍会延续，整体市场低谷期预计将持续半年至一年的时间。但是，作为稀缺资源的别墅产品，尤其是高端别墅，其客户是以商贾、政要为代表的精英阶层，豪掷千金但求一墅，对购房成本的敏感度极低，因此，在整体市场低迷的情况下，高端别墅并非逆市热销，而是产品本身具有的特性决定了市场的选择。10年宏观市场分析近半年别墅成交以联排产品为主，面积以160-200㎡区间最为畅销，总价控制在120-200万较容易为客户接受。近半年别墅成交详情表：面积区间160-180㎡180-200㎡200-240㎡240-280㎡280-320㎡320-500㎡500㎡以上总计独栋/421543946联排55433336158/190双拼/511252/25总计5552654324139261总价区间80-120万120-160万160-200万200-250万250-300万300-500万500万以上总计独栋//317731646联排277745365//190双拼/48652/25总计278156591751626110年宏观市场分析160-200㎡的联排产品目前存量极少，而从近半年成交的情况看，此面积区间未来需求量较大，产品未来前景较好。别墅存量统计表：面积区间160-180㎡180-200㎡200-240㎡240-280㎡280-320㎡320-500㎡500㎡以上总计独栋024753172230159663联排66731071241263750　871双拼00693021749203总计6675223207319679168173710年宏观市场分析畅销的160-200㎡联排产品目前存量仅集中在东方大院、橘郡、堤亚纳湾三个项目，竞争形势并不激烈。主推联排产品项目的存量统计表：项目名称区域产品类型产品面积区间存量套数销售报价盈峰翠邸望城县　联排、双拼联排200-235㎡双拼275㎡74　联排110-180万双拼200-250万保利麓谷林语岳麓区联排