同程远景利昌地产哈尔滨东都公元营销方案.pptxVIP

目录：;第一部分—市场分析预判;调控打压政策从未放松 信贷紧缩利率整体上调;全国楼市在2012年下半年，由于资金问题房价迅速下滑，致使国家就势放宽房地产调控政策。 由于全国保障房正在陆续开工建设，政府会针对保障房供应情况及施工建设力度，在达到预定计划 指标时适当放松房地产市场。 房地产市场在严格的调控政策下，将进行结构性调整，部分中小型开发企业或被并购，致使房地产市场重新洗牌。;抑制需求的政策属于“短期”政策，而“改善供给结构、改善收入结构”的政策，则属于“长期”政策。 楼市政策面，“限购、限贷”主要是“抑制需求”，但并没有从根本上消除“投资性需求、投机性需求”的根源，显然属于短期政策。短期政策一旦“超调”，可能积累后续更大波动的力量。所谓的“调控常态化”，应当是“长期政策框架的形成”，而不是简单的“限购限贷”短期政策的简单延续。;调控目标三季度实现:;结论：;2012年项目所在区域房地产市场预判;结论：;第二部分—营销应对策略;对于淡市，本项目操盘思路：; 结合前一阶段销售过程中的市场反馈及2012年整体营销策略，建议完善现有产品，增加产品竞争力： 1、户型 ： 增加前期试产热销户型产品，优化其余有缺陷的户型。 2、园林景观 ：对现有园林景观加以完善，对未建景观加以优化，以达到建筑与自 然的完美融合，提升项目品质。 3、建筑外立面：对现有建筑外立面进行优化，去掉客户反映挡光的装饰条。 4、物业管理 ：引进先进的物业管理模式，让业主真正能够体会到物业服务的人性 化和必要性。;全力塑造项目区域高端形象：;结合现有销售情况及2012年整体营销策略，建议在销售过程中采取如下手段，增加产品的附加值： 高级会所：通过开放项目会所，让业主实景体验尊崇感，增加项目的品质感 和附加值。 精装样板间：通过样板间展示，作为线下销售的辅助手段，进行“体验式营销” 3、精装修产品：完善现有产品线，通过产品装修附加这一概念，从竞品产品中 脱颖而出，抢占市场份额。 4、园林景观实景体验：通过对业主及意向客户开放园林景观区，加深受众对项目花 园式高品质社区定位的理解，增加项目附加值。; 在对项目的产品进行优化及项目形象统一包装后，还强化销售团队在销售过程中的服务意识，以应对市场的变化： 1、售前服务 ——积极发掘市场潜在客群，做好来访来电的接待、接听，学会主动 寻找并创造机会介绍和宣传项目信息。 2、售中服务 —— 做好意向客户的解答，对于未马上成交的客户进行积极跟踪，了 解未成交原因，用专业的服务态度与热情帮助客户消除疑虑，排 除困难，促进成交。 3、售后服务 —— 做好已成交客群的维护，向对待家人一样与已成交客户接触，保 持“客户粘度”，增加已成交客群对项目的归属感，促成良好的 口碑传播效应。; 东都公元要想在明年的市场中立于不败之地需要发掘更多的项目附加价值及排他优势，如大型商超的引入、品牌早教机构、业主专属公元与滑雪场、实现业主身份感的提升……这些附加价值彰显了业主的身份地位，满足了购房者高层次的需求，即实现自我价值的需求。 ; 在积极的优化产品、增强服务意识，提升销售团队素质的同时，更要积极挖掘项目所在区域现有资源、塑造项目排他优势，拉开与竞争对手间的距离。 1、引进大型商业综合体 强化东都公元商圈 项目地处区域传统商圈内，这是东都公元项目目前的一大优势，但现阶段项目区域商圈内脏、乱、差的形象没有得到根本的改善，商圈内没有一家超百米的超市、没有一家超千米的商场，路边随意摆摊情况比比皆是，严重影响了区域形象和项目的形象，建议引进大型商超进入东都公元项目，使其成为项目的商业配套，同时可与政府合作，促使路边摊床退路进厅，强化东都商业综合体在区域内的霸主地位，增加项目的附加值，直接带动项目商业与住宅的销售，同时也是为二期、三期打下人气基础。 ;2、天恒山旅游资源的开发利用 天恒山是哈尔滨城区唯一一座自然山体，确属哈尔滨难得的一处自然生态资源。大顶山栏江大坝建成后，天恒山脚下阿什河将形成11.38平方公里的湖面，届时可