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房地产项目质量控制 房地产项目质量控制 一、房地产项目质量控制概述1．房地产项目质量管理的内容 房地产项目质量管理的目的是提供一个高质量的工程产品和服务，令顾客满意。质量管理目标和过程适用于所有项目管理职能和过程，包括项目决策的质量、项目计划的质量、项目控制。项目质量管理的主要对象是工程质量，它是一个综合性的指标，包括如下四个方面： (1)工程投产运行后，所生产的产品的质量，该工程的可用性、使用效果和产出效益，运行的安全度和稳定性； (2)工程结构设计和施工的安全性和可靠性； (3)所使用的材料、设备、工艺、结构的质量以及它们的耐久性和整个工程的寿命； (4)工程的其他方面，如外观造型，与环境的协调，项目运行费用的高低以及可维护性和可检查性等。 2．项目的质量控制过程 项目是个渐进的过程，下图清晰地描述房地产项目的质量全过程。它覆盖从前期策划到设计和计划、项目实施、项目验收及运行的各个阶段。 房地产项目质量控制过程 3．房地产项目各个生产要素的质量控制 房地产建设是通过人工、材料、设备、方法来完成分项工程，进而完成分部工程、单位工程、单项工程，最终完成整个工程的过程。质量控制必须着眼于各个要素、各个分项工程的施工，并直接渗入到材料的采购、供应、储存、使用过程中。 4．对生产者和各层次管理人员的控制 对生产者和各层次管理人员的控制，通过加强人员培训，通过合同、责任制、经济奖励等手段激发人们对质量控制的积极性。最为重要的是认真选择任务承担者，重视被委托者的能力。 （施工单位选择；项目经理及技术负责人的确定; 监理单位及总监等对工程质量控制将产生最直接的影响） 5.质量和费用的关系 质量与费用存在着复杂的关系，如下图所示。在项目策划时人们必须对项目的可用度和费用作权衡和决策。 6.工程质量控制中应注意的问题 第一，工程项目管理不是追求最高的质量和最完善的工程，而是追求符合预定目标的合同要求的工程。 第二，不同种类的项目，不同的项目部分，质量控制的深度不一样。要尽量减少重复的质量管理工作。 第三，质量管理是一项综合性的管理工作，除了工程项目的各个管理过程以外还需要一个良好的社会质量环境。 第四，注意合同对质量管理的决定作用，要利用合同达到对质量进行有效的控制。 第五，项目质量管理的技术性很强，但它又不同于技术性工作。 第六，质量控制的目标不是发现质量问题，而是应提前避免质量问题的发生。 第七，注意过去同类项目的经验和教训，特别是承包商、设计单位、施工单位反映出来的对质量有重大影响的关键性问题。 (善于总结; 加强事前、事中、事后控制, 特别是事前预控) 二、房地产项目质量控制的特点1．施工周期长，影响质量的因素很多 比如施工场地的地形、地貌、工程地质和水文情况、施工期的天气变化、设计勘察 水平、施工人员素质、材料供应、机械配备、施工工艺及管理制度，均直接对施工项目的质量产生影响。 （劳动力密集，民工） 2．容易产生质量变异 生产过程中由于存在着影响质量变化的因素，这些因素会影响产品的质量和生产过程的稳定性，从而使产品质量间存在着差异，这种差异称为质量的变异。比如材料材质在许可范围内的不均匀现象，一天当中气候的微小变化等都会造成偶然性因素的质量变异。又如当材料规格型号不对或者施工工艺有误时会造成系统性因素的质量变异，造成工程质量事故。 3．质量检查的特殊性 在工程项目中，工序交接多，隐蔽工程多，工程项目的质量检查不像一个零件的加工那样只注重结果就行，而是应该自始至终贯穿于整个工程项目之中。而且工程项目建成后具有整体性，一个分项工程不合格就会造成整个工程不合格。 4．质量要受投资、进度的制约 施工项目的质量受投资、进度的制约较大。如果一个房地产项目投资受制约，抢工抢活，质量必然会受到影响。施工过程中，必须妥善处理质量、投资、进度三者之间的关系，使其在保证质量的前提下做到多快好省。 （1．达到预售条件形象进度要求，2. 施工单位达到首付条件要求） 三、房地产项目质量控制方法 房地产项目质量控制常用的方法有控制图法、调查列表分析法、分组分析法、直方图法、相关图法、因果分析法、排列图法、全面质量管理等。 1．质量管理的概念