土地增值税 城镇土地开使用税.pptVIP

资源税类 土地增值税的概念 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 土地增值税产生的背景 1987年，我国对土地使用制度进行改革，房地产业发展很快，使得房地产市场初具规模。但另一方面，实行土地的有偿转让以来，对土地的管理也出现了一些问题，主要表现在： (1)对土地供给计划性不强，成片转让的土地量大，价格低。 (2)房地产开发公司增长过快，价格上涨过猛，导致房地产开发规模偏大。 (3)盲目设立开发区，占用耕地多，开发利用率低。 (4)房地产市场机制不完善，市场行为不规范。 出现上述问题，其主要原因在于：房地产管理制度不健全。 要解决这一问题，必须加强对土地转让环节的管理，健全产权登记制度，加强对房地产业的监督和管理。同时，还应运用经济手段特别是要发挥税收的经济杠杆作用进行调节和管理。为此国务院在1993年12月23日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《土地增值税暂行条例》)，它规定自1994年1月1日起在我国开征土地增值税。 开征土地增值税的目的 (1)开征土地增值税，可以抑制房地产的投机、炒卖活动，防止国有土地收益的流失。 (2)开征土地增值税，增加财政收入。 土地增值税的征税范围 土地增值税的征税范围依三个标准来判定： 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。 按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土 地除法律规定国家所有外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能进行转让。 标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。　　1.土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。　　2.土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。 标准之三：转让房地产是否取得收入。　　土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。 纳税义务人 税法规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，即转让房地产并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。 单位是指各类企事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者、华侨、港澳台同胞及外国公民等。 土地增值税的税率 级次 增值额占扣除项目金额的比例 税率 速算扣除率 1 50％以下的部分 30％ 0 2 50％～100％ 40％ 5％ 3 100％～200％ 50％ 15％ 4 200％以上的部分 60％ 35％ 调控楼市为何“重用”土地增值税 土地增值税，这个占我国税收总收入比重约为1.21%的小税种，2007年以来，在国家两度调控房地产开发市场时都被“重用”，一直被业内看作是对房地产企业收益影响最大的税种之一 。10年6月3日，国家税务总局划定土地增值税预征最低限:东部地区预征率不低于2%;中部和东北地区不低于1.5%;西部地区不低于1%;核定征收率原则上不得低于5%。 名词解释 土地增值税预征 所谓土地增值税预征,是指纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的属于土地增值税“预征范围”。 国家不具体规定最低预征率和核定征收率，有业内人士分析，其目的在于：一是增加房地产开发企业的税负，在政策组合拳重压、一手房成交量下滑的态势下,开发商销售资金回笼将会非常缓慢。再加上银行信贷收紧,开发商将会陷入两面夹击的状态,资金吃紧在所难免。开发商可能需要增大会计记录中的土地增值税预提，这将影响其财务状况，促使其加快销售，抑制房价上涨；二是增加税收，弥补因房地产调控出现的量减价降造成的其他税收下降（如营业税）留下的收入缺口。 不得不担心税负转嫁买房人 从2002年期10年内房价走势图： 单单从07年10月到当前位置这段来看，自07年2月1日全国各地区对房地产企业土地增值税项目进行全面清算，正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税以来，中国的房地产行业的房价走势还是有小幅上涨，随后在经历短时间的小范围下跌后又反弹基本维持居高不下的状态。不得不让人担心土地增值税在调控房价方面是否具有反作用。但愿在上海、重庆试点房产税的经验上能真正有效发挥税收对促进房地产行业良性发展的作用。 城镇土地使用税的概念 城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。 城镇土地使用税的特点 ①城镇土地使用税属于资源税类 —