ppp项目土地回报资源补偿案例.docVIP

资源补偿项目(RCP)融资模式特许权要点设计——以某湿地公园项目为例 　　 　　[摘要]本文以解决某市湿地公园项目融资难问题为目的，引入资源补偿项目(ResourceCompensate Project, RCP)融资模式，结合项目实际情况，分析了土地资源、旅游资源和矿产资源补偿方式的可行性，并得出只有土地资源补偿方式可行的结论。随后，本文定量分析了住宅用地资源的补偿量。最后，本文就特许权协议提出了十二条关键条款建议，可供政府或投资者参考。全文思路、方法和特许权协议条款建议可供RCP融资模式的应用提供借鉴。 　　[关键词] 资源补偿项目(RCP)；特许经营(PPP)；项目融资；土地资源；特许权协议 　　[Abstract] This paper is to solve thefinancing issues for a wetland park development project located in a city in southernChina.Resource compensate project (RCP) financing mode is considered. Firstly, basedon the real conditions of the project, the feasibility of compensation of threekinds of resources, i.e. land, tourism and mineral resources are analyzedrespectively and it is concluded that only land resource compensation isfeasible. Then, a detailed quantitative analysis is carried out so as to decidethe exact area and value of the land as compensation. Finally, 12 critical provisionsof the Concession Agreement to be signed between the local government andinvestors are proposed. 　　[Keywords] Resource Compensation Project(RCP); Public-Private Partnership (PPP); project finance; land resource;Concession Agreement 　　1?引言 　　我国南方某市政府欲打造西南地区最大的湿地公园，初步规划公园占地面积400公顷，总投资约为8亿元，预计建设期为两年。但政府财政紧张，无法独自承担湿地公园建设费用，如果采用传统的银行贷款的融资方式，则政府也不能承担沉重的利息，并且政府目前并没有计划为湿地公园制定收费机制，所以该项目对民间资本没有吸引力，应用BT、BOT等融资模式不可行，于是打算应用RCP融资模式。RCP融资模式即选择一种可能产生期望收入的资源项目去补偿一个财务上不可行的项目，是由刘方强与周心愿结合实际案例时所起的名称。其本质上是政企合作(Public-Private Partnership, PPP)模式中的一种捆绑形式，其具体含义如下： 　　政府通过特许权协议，授权投资者（一般组建项目公司）进行非经营性或非自偿性基础设施/公用事业项目的融资、设计、建造、运营和维护，并向使用者收取适当的费用（如有收费机制），以收回项目部分投资，特许期满后项目公司将项目无偿移交给政府；同时，政府以对项目公司进行补偿的方式将经营性基础设施/公用事业项目周边一定数量的资源（如土地、旅游、矿产等）的开发权出让给项目公司，以捆绑的方式提高项目公司的的整体盈利能力，以确保项目投资者获得合理回报，调动投资者的积极性[1]。 　　上文中提到的湿地公园项目属于典型的非经营性基础设施/公用事业项目，这类项目由于自身的特性，一直以来都存在融资难的问题。RCP融资模式的提出，为非经营性或非自偿性项目的融资提供了新方式，具有减轻政府财政压力、提高项目运作效率和加速资源开发等优点，对解决基础设施/公用事业项目建设资金不足、加快建设具有重要的现实意义[1]。 　　2?湿地公园项目应用RCP模式的定性分析 　　把RCP模式引入到该湿地公园项目中，首先要考虑的是补偿方式。虽然该项目所在地可选的补偿方案有土地资源、旅游资源和矿产资源补偿，但是前期初步的可行性分析已经排除了后面两种补偿方式的可行性[2]，因此，本文仅分析土地资源补偿方式。 　　将土地作为补偿资源，政策上遇到的最大问