新版佳木斯市场调研分析报告..ppt

各物业市场研究 【 客户敏感点分析】 商铺的地段、 未来物业的升值空间、 稳定的租金效益、 以及品牌为客户主要关注点 各物业市场研究 销售情况小结—— ——商业整体发展概况：佳木斯现代商业经历近10年的高速发展，目前综合性中高档次商业计划进驻佳木斯， 商业成熟度逐渐提高， 商业市场迎来繁荣成熟的跨越转折时期； ——商业格局以及特征： 佳木斯市场上集中商业主要分布极为密集， 整体档次偏向中低端。 商业大量人流给城市交通、 能源供应等带来极大的压力 ， 商业的外扩趋势明显。 商业整体经营良好， 消费潜力大， 但市场高端商业缺失。 商业市场细分阶段， 竞争激烈。 ——集中商业市场分析： 新玛特、 百货大楼、 华联商厦等大型集中商业发展趋于成熟， 餐饮、 休闲娱乐业态逐渐增加。 市场中高端消费客群对档次对位的一站式消费的需求明显， 中高端品牌有较大需求空间。 商业市场整体运营水平不高， 有较大的提升空间。 ——餐饮娱乐市场分析： 佳木斯餐饮规模大、 档次高的餐饮店面分布分布零散， 不能引发餐饮的“扎堆” 效应。 餐饮消费旺盛， 高档次品质特色餐饮需求较大。 休闲娱乐业态呈现单边化趋势， KTV、 洗浴占绝对数量， 其他业态匮乏， 缺少一站式休闲娱乐场所。 ——商业销售市场： 佳木斯市销售型商业类型齐全呈现多元化， 住宅底商占主力 ， 单价0.7-1.7万元/㎡, 主力面积区间50-300㎡ 。 主流去化速度为150-350㎡/月 ， 速度一般。 ——投资客户分析： 佳木斯本地投资者购买力强， 看重升值潜力 ， 易于被引导。 大多数投资者对本项目较为乐观， 对商铺有较强信心。 中端收入人群资金实力有限， 看重稳定租金收益。 私营业主为主的佳木斯周边 投资者具有很强购买能力 ； 佳木斯大学老师以及政府公务员群体也具备一定的投资力 。 各物业市场研究 各物业市场研究 【 商业物业建议】 商铺作为商务、 居住、 办公等配套设施， 满足客户对商业 的需求， 同时复合综合体价值， 提升收益能力 ， 降低市场风险 目前佳木斯商业市场中 ： ■社区商业面积集中在50-200平米范围内 ， 1-2层； ■临街商铺开间 6-7米， 进深15-17米， 首层商铺层高集中在3.6-4.8米， 二层商铺层高主要集中在3.3-4.5米。 根据市场表现， 结合本项目自身优势， 综合因素考虑建议： ■商业街建筑面积共约6万平米， 主要3层， 其中一层为下沉式广场设计，达到双一层的 先进设计理念 ■面积区间为16-64平米 ■开间控制在8米， 局部小面积商铺可分割为 4米 ■进深为8米， 也可以间隔为背对背进深4米 的两间商铺 各物业市场研究 【 商业物业建议】 规划是商业物业的重中之重，我们商业规划决定着我们的产品线是否为客户所接受，并且直接决定着我们的产品去化速度。依据我们市场采集的各种业态规划数据，现提出3种可供选择的业态规划方案 楼层 SHOPING MALL业态规划建议 方案一 方案二 方案三 负1层 1、化妆品 2、首饰 3、小百 4、女包女鞋 1、化妆品 2、首饰 3、风味美食4、烟酒糖茶 5、卫生用品 1、小百 2、化妆品 3、副食品类4、女包女鞋 1层 1、女装 2、女包 3、风味美食4、烟酒糖茶 5、医药门店6、小百 1、小百 2、副食品类 3、餐饮门店4、女包女鞋 1、卫生用品2、文具书籍 3、女装 4、首饰 2层 1、精品鞋帽2、美食广场 3、精品女装男装 1、精品男女装2、美食广场 3、文具书籍 4、精品鞋帽 1、美食广场2、烟酒糖茶 3、精品男女装4、鞋帽 各物业市场研究 【 投资客户分析结论】 各物业市场研究 各物业市场研究 【 市场现状】 佳木斯市区办公物业现有供应有限， 市场刚刚进步， 成熟度不 高， 仅有财富国际为纯粹写字楼， 而其他办公场所均以商住混合形式出现 各物业市场研究 【 集中商业典型项目 】 华联商厦-业态配比： 华联商厦以中低端品牌为主， 购物比例约占83%， 休闲娱乐业态仅有儿童娱乐； 受体量限制， 其运营模式难以摆脱百货模式的束缚 各物业市场研究 【 集中商业典型项目 】 三江温州城： 三江温州批发城以服装、 家纺、 箱包等 为主要经营品类， 经营环境差， 管理混乱， 档次较低 各物业市场研究 【 集中商业整体水平】 经营模式： 大型集中商业发展趋于成熟， 餐饮、 休闲 娱乐业态逐渐增加， 中高端消费客群对档次对位的一站式消费需求日益明显 各物业市场研究 【 集中商业整体水平】 百货品牌： 佳木斯百货、 购物中心的品牌以国内一、 二线品牌为主， 中低端品牌占比大， 品牌方面有一定的提升空间 各物业市场研究 【 集中商业整体水平】 百货品牌： 档次较