宏方沣发河项目提案.ppt

升值题材： 房地产市场发展形势良好，直接促进土地升值； 沣河新区高起点规划的逐步落实将促进土地升值。 贬值题材： 除非国家针对房地产开发出现大的政策调整，否则土地不会明显贬值。 价值趋向：呈现增长性 说明：土地的升值题材主要依托于交通优势和片区未来的发展趋势判断，是长期的正面影响，而项目的贬 值题材主要是缘于地块周边配套的不齐备，随着城市发展的日益加速和片区规划的介入，可以预见的是配 套问题将有相当程度的改善，综上，项目在未来升值潜力较大，整体呈现增长性。但同时应该看到，城市 的发展和市政的介入具备一定的周期性，因此，可以预见的是在未来的2-3年内，地块的价值虽然存在上升 空间，但若地块的周边配套条件改善的情况不大，将会对项目的开发带来一定的市场阻力。 针对控规，建议如下： ●保留建筑高度限低的控规要求，似无向下修正必要，确保产值。应保证商业部分的建筑密度≥40%，住宅部分的建筑密度 过低，建议向上修正5%。商业部分的容积率区间用不完，建议下调1.0左右，否则商业面积过大，导致销售难度过大，住宅 部分容积率略低，建议向上修正0.2-0.3（做多建筑面积18000㎡ ） ●建议小区主入口设置在世纪西路小区南北长度的中点位置，临世纪西路一侧的底商部分存在一定商业价值，底商设置的位 置建议：主入口两侧、以及靠近市政广场部分，底商不宜做多，否则会对Ⅰ-Ⅰ地块的商业部分形成冲突