中建地产新江湾城C大公馆市场定位.docxVIP

中建地产新江湾城C6大公馆市场定位 开门见山 项目定位 这个阶段对开发商而言就是对开发模式的判断 策观点 三个标准动 Ⅰ·摸清家底 新江湾城区域市场 上海豪宅市场认识 Ⅱ·搞准方向 豪宅客户访谈项目定位 Ⅲ·找准卖点 方案介绍 告结构 三个标准动 Ⅰ·摸清家底 新江湾城区域市场 上海豪宅市场认识 Ⅱ·搞准方向 豪宅客户访谈项目定位 Ⅲ·找准卖点 方案介绍 域发展 新江湾城将在2010年发展驶入快车道 合生江湾 湾城 合生江湾 合生江湾 合生江湾 华润 合生江湾 合生江湾 成交均价 景苑 国际公寓 成交均价跌至 成交均价涨至 成交均价维持 开盘 开盘 国际公寓 国际公寓 树湾 16000元/㎡ 19000元/㎡ 18000元/㎡ 18000元 项目成交价 单套成交价 叠 加别墅 华润橡树湾 华润橡树 首现 单套成交价 华润橡树湾 华润橡树湾 稳定在 稳定在 和 大户型 交价 首次突破 成交价跌至 成交价涨至 成交价涨至 成交价涨 10000元/㎡ 20000元/㎡ 成 交价突破 楼盘 20000元/㎡ 21000元/㎡ 27000元/㎡ 34000元/㎡ 48000元 以上 以上 40 00元/㎡ 09.7 09.12 5.5 06.5 07.6 07.9 08.6 08.10 -11 09.3 09.6 起步成长阶段 市场狂热阶段 短暂回调阶段 政策利好下市场火爆期 高价地块入市 起步成长阶段 高价拿地阶段 市场静默期 再度聚焦 06. 11 07. 6 07. 11 08.1 09.12 华润置地 绿城房产 上海仁恒 铁狮门 近两年时间 中建 无公开出让土地 取得 取得 取得 取得 取得 C2地块 D1地块 D3地块 F地块 C6地块 1. 6 1. 7 1. 2 2.3 -4.9 1 23.1万㎡ 10.1万㎡ 6.5万㎡ 90万㎡ 11万㎡ 6677 12500 20000 7500 32484 展潜力 上海中外环间高起点规划生态新住区 江湾城位于传统杨浦老区，总规划占地9.45平方 里； ， ， 一 展潜力 统一规划再分段开发的宜居之城 ? 由于区域采用先规划再建设的先进理念，区域未来必将发展成为宜居之城 ? 区域规划商业等配套设置于商住综合地块交予开发商承建、开发，结合住宅市场热度，缩短区域建设周期 域供求 09市场需求急速放大，新增供应迅速去化 0801-0912新江湾板块供求走势图 资料来源：同策Date-report平台 考察新江湾板块该时间段下的供求走势，大致可以分为两个阶 段： ?阶段1：2008年全年供过于求，累计供求比维持在2左右， 大月去化量仅1.44万方； ?阶段2：2009年全年，持续消化市场存量，供应速度远远跟不上市场需要量的成长速度，当前累计供求比仅为0.94，09月成交量井喷达到8.57万方，09年全年成交量23.73万方是08年全年成交量的2倍以上。 域价格 09公寓价格涨幅30%，低密度产品突破5万元 0801-0912新 江湾板块供求价量走势图 资料来源：同策Date-report平台 新江湾板块公寓成交均价走势表现为稳定增长：08年 初公寓均价约15000元/㎡，目前公寓均价，剔除华润橡树湾的叠加产品，约为25000-26000元/㎡，公寓成交均价年均 涨幅达30%。 低密度类叠加别墅产品占据板块价格高位：以华润橡 湾联庭别墅为代表，08年6月橡树湾联庭产品开盘，成交均价35000元/㎡，而当月其他公寓成交均价在18000-20000元/㎡左右；09年11月初橡树湾二期联庭产品推出，成交均价49000-55000元/㎡，09年末的市场主要供应均来自于橡 树湾二期，其联庭产品的高价位成交拉动了整体板块均价，使得新江湾板块公寓整体成交均价踏入了40000元/㎡平台。 求结构 大面积舒适型 产品市场预示板块的高端化趋 0801-0912新江湾板块分面积段供应结构 20% 2% 0% 3% 0% 13% 12% 11% 11% 17% 0-60 60-70 70-80 80-90 90-110 110-130 130-150 150-170 170-200 200以上 资料来源：同策Date-report平台  ?新江湾板块供应结构趋向于大面段产品 其中170㎡以上面积段产品占到总供应量的31.44 130-170㎡面积段产品则占总供应量的38%、90 。 ?大两房、大三房舒适型产品市场接受度最高90-110㎡大两房产品内部去化率达到120%；130-170㎡大三房产品内部去化率达到108%，表不应求； - 舒适性产品。 ?豪华型170㎡以上产品在占据较大供应份额的情 去化速度相对稍慢 170㎡以上产品供应占总供应量的31.44%，内部 达到84%以上，可见大