中级房地产专业知识与实务讲义第二章　国有建设用地使用制度.docxVIP

第二章 国有建设用地使用制度 本章说明 往年分值一般占 9 分左右 但是也有可能出现案例分析题主要内容 1. 城市土地使用权出让 2. 城市土地使用权划拨 3. 城市土地使用权转让 4. 城市土地使用权出租 5. 城市土地使用权抵押 6. 城市土地使用权的收回和终止 7. 闲置土地的处理我国土地制度概述 城市的土地属于国家所有 农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有 建设用地不能直接使用农村集体所有土地，必须通过征用变为国家所有后，再以各种方式获得土地的使用权 我国土地制度概述－所有权与使用权分离 【例题·单选题】【2007 年真题】国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和（ ）。 A.土地使用权转让 B.土地使用权出租 C.国有土地租赁 D.土地使用权抵押 【答疑编号 811020101】 【答案】C 城市土地使用权出让 □ 1.1 出让的特征 □ 1.2 出让金 1 1.3 出让方式及程序 1.4 出让合同 1.5 国有土地租赁 1.6 国有土地使用权作价出资或入股 1.7 土地使用权出让的其他规定 1.1 出让的特征（5 大特征） 土地出让是国家垄断行为（只有国有土地才能出让） 出让使用权有使用期限 使用权出让是有偿的——土地使用权出让金 建设用地使用权可分别设定——地表、地上、地下分设 土地使用者权利范围有限——地下资源、埋藏物与市政公用设施权属另立【重要考点】土地使用权的出让期限 居住用地 70 年 工业用地 50 年 教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年 商业、旅游、娱乐用地 40 年 综合或者其他用地 50 年 《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权届满的续期，按法律规定办理 【例题 1·单选题】【2007 年真题】某公司 3 年前以法定最高出让年限取得一宗商业用途上地的使用权，然后建成洒店转让。现该酒店的土地使用权最高年限不高于（ ）年。 A.37 B.40 C.47 D.50 【答疑编号 811020102】 【答案】A 【解析】注意是三年前获得的土地，建成的酒店的使用期是 40-3=37 年 【例题 2·单选题】【2006 年真题】在出让土地使用权年限为 50 年的土地上，不允许的单体建设项目是（ ）。 A.公寓 B.写字楼C.工业厂房 D.酒店 【答疑编号 811020103】 【答案】D 【解析】期限可短于但不得高出法定最高年限 【例题 3·多选题】【2005 年真题】下列建设项目，其土地使用权出让的最高年限是 50 年的有 ） A.住宅 B.货运汽车生产车间C.大型歌舞厅 2 D.酒店 E.民办学校 【答疑编号 811020104】 【答案】BE 1.2 出让金 指通过出让方式取得土地使用权的受让者，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租以及国家在出让之前的开发成本及有关费用 在签订出让合同后 60 日内支付 1.3 出让方式及程序 出让方式 招标出让 拍卖出让 挂牌出让 协议出让 【例题·多选题】【2006 年考题】现阶段，我国国有土地使用权出让的方式有（ ）。 A.划拨 B.招标 C.挂牌 D.拍卖 E.协议 【答疑编号 811020105】 【答案】BCDE 1.3.1 招标、拍卖和挂牌出让方式 一般规定 编制出让文件 发布出让公告 出让公告的内容 出让底价的确定 资格审查 三种出让各自的程序 建设用地使用权的受让 签订成交确认书 签订《建设用地使用权出让合同》 公布出让结果 领取建设用地使用权证书【重要考点】招、拍、挂底价的确定 主体 市县人民政府国土资源行政主管部门 依据 土地估价结果和政府产业政策 决策方式 集体决策确定招标标底、拍卖和挂牌的起叫价、底价、投标竞买保证金 3 招标出让的程序 送达投标书 开标 评标 中标 签订成交确订书 签订出让合同 公布出让结果 办理土地使用权证书【重点与难点】 投标人不得少于 3 个，如果少于 3 人，出让人应当终止招标活动 【例题·单选题】【2007 年真题】土地使用权出让招标公告的内容一般不包括（ ）。 A.投标人的名称和地址 B.投标人的资格要求 C.投标保证金 D.确定中标人的标准和方法 【答疑编号 811020106】 【答案】A 【解析】用常识即可决断，发招标公告时并不知道谁会来投标拍卖出让程序 主持人点算竞买人 主持人介绍拍卖宗地的情况 主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度，并明确有无底价 主持人报出起叫价 竞买人举牌应价或报价 主持人确认该应价后继续竞价 主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，落槌成交 主持人宣布最高应价者为竞得人 签订成交确订书 签订出让合同 公布出让结果 办理土地使用权证书 【重点与难点】 在拍卖中，竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。