中海地产南京凤凰街项目前期定位报告（章）.docxVIP

第五章 竞争及参考市场分析 第一节 板块竞争分析 一、高端住宅竞争板块对比分析 板块 板块 主要项目 主力户型 价格水平 客群分析 板块不足 名称 定语 市中 医院高级医生 , 私营企 1、 项目规模有限； 金陵王府、 集中在 100-200 平 业业主,政府机关干部, 2、 道路设施老化落 城中 心绝 单价集中在 金鼎湾、恒 米，户型跨度从两房 外贸人员,外籍人士.这 后，出行不便； 板块 版地 10000 元左右 隆花园 到五房 部分客群基本上自住为 3、 容积率高，小区环 块 主,年龄在 30-40 岁之间 境拥挤； 身份多为公务员 , 银行 集中在万科的 100 左 单价在 9000 高层职员,证券职员,医 1、 地块规模有限，难 莫愁 湖畔 万科金色 左右,三房与 生 , 大学教师及私营业 以形成社区； 右的两房 ,120-150 湖板 景观 家园,金基 四房的总价 主 , 其中万科有部分外 2、 临近南湖老居住 的三房；金基蓝钻的 块 豪宅 蓝钻 在 120 万-180 籍人士及海外归国人 区，居住环境受影 138-145 的小四房 万之间 员.客群年龄在 40 岁左 响； 右.多为 2 次置业自住 公 寓 单 价 1、 中央门汽车站 , 户型跨度较大,以天 10000 元 / 平 主要来自城中 , 年龄在 来 往 人 员 较 复 正的 110 的两房到 米；总价 100 40-60 岁之间,职业集中 绝版 天正湖滨, 杂，且生活配套 玄武 180 的四房,金陵御 —300 万； 在政府高级别干部 , 私 湖景 金陵御花 设施不足； 湖板 花园的 700 平方米的 别 墅 单 价 营企业业主,高校教师, 豪宅 园,新世界 2、 与市中心距离相 块 独栋别墅,新世界花 15000 — 外企高管.外籍人士.以 花园 对较远； 园的 220 平方米的跃 20000 元 / 平 及在宁工作的台湾香港 3、 和玄武湖相隔有 层 5 房两厅 米；总价最高 人为主. 一条城市干道； 达 600 万 凯祥花苑 74-98 的两 南京本地占 70%。以企 1、 房源供应量少； 紫金 凯祥花苑, 房,以及 122 的三房； 普通公寓： 业 , 政府中高层领导为 2、 缺乏周边生活商 紫金 山下 天泓山庄, 天泓山庄的 149-190 8000-10000 主外籍人士 , 及归国人 业配套以及学区 山板 尊崇 钟山高尔 花园洋房, 240 平米 左右； 士占少量,基本上 90%为 配套； 块 生活 夫别墅,帝 的叠加别墅； 别墅总价： 自住,年龄在 45 岁-60 岁 3、 进入市中心的中 区 豪花园 钟山高尔夫 330 平米 200 万-600 万 之间；看重生活的私密 山 东 路 较 为 拥 -650 平米独栋别墅 性,价格考虑较少 挤； 新兴 汇林绿洲, 置业集中在高校教师， 集中在 100 左右的两 主力单价在 政府机关领导，IT 精英， 鼓北 高尚 金陵大公 中央门汽车站附近,人 房 ,130-140 的 三 8500-9000 元 企业中高层领导等 , 多 板块 富人 馆,蓝山国 员流动大,人员较杂 房,170-190 的四房 /平米 为 2 次置业,；多来自于 区 际公寓 鼓楼区，玄武区，白下 1 区，上海等城市外地人 龙江地区的客群占一部 1、 片区内距离龙江 分，高校教师和科研人 还是有着一定距 俯瞰 世贸滨江 135 的三房两厅； 员、企业高级管理人员、 离； 沿江 江景 新城 宝船听涛：240 平米 政府官员、经商人员,世 2、 周边商业及生活 板块 高档 银城宝船 的叠加别墅,330 平 贸多为地方企业老板、 配套不足 , 使得 社区 听涛 米的 7 房 公司中高层领导、政府 先期入住的业主 官员以及外籍人士 . 年 生活不便； 龄多为 30-50 岁之间, 3、 缺乏整体的规划 别墅单价为 集中在市区内的私营业 1、 整 体 入 住 率 不 低容 联 排 高； 主,公司主管,以及大学 江宁 积率 翠屏国际 独栋为 330-512 ㎡； 6000-6500； 2、 周边生活配套以 教授,主任医师,这部分 将军 绿色 复地朗香 双拼为 200-400 ㎡； 独 立 9000 及 商 业 配 套 匮 客群收入较高，,比较注 路板 人文 山水华门 联排为 170-300 ㎡ -11000； 乏； 重小区周边环境以及项 块 生活 玛斯兰德 双 拼 3、 片区内的公共交 目内部景观和物业水 区 7000-8000 通不完善 , 出行 平； 元； 较为不方便。 二、酒店式公寓竞争板块对比分析 基于未来市场酒店式公寓供应区域集中于河西和城中板块，因此对酒店式公寓的板块对比分析主要针对河西和城中板块。 酒店式公寓主要竞争板