怎样订立农村土地流转合同.doc

怎样订立农村土地流转合同 文/ 天高云淡 《中华人民共和国农村土地承包法》颁布实施后，农村土地流转工作逐步走上了“权属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅”的轨道，全面推进了农业向规模化、区域化、专业化、标准化、社会化发展，他解决了农村剩余劳动力转向非农产业问题，提高了土地的产出效益，增加了农民的收入，为实现农村土地集约化经营奠定了基础。但是，通过农村土地承包案件审理、农村承包合同审计和实际调查发现，现有的农村土地流转合同在不同程度上存在着违法违规、标的不清、期限不明、惠农政策和征占土地补偿受益人约定不详的问题，其主要原因：一是农村土地承包期限长，在承包合同履行期间，党和政府的惠农政策从无到有，而且力度在逐年加大，有些问题在签订流转合同时是无法预见的；二是部分农户不了解相关政策法规，法律意识淡薄，未能依法签约、依法履约；三是农村土地流转合同的鉴证行为缺乏强制性，私下流转土地现象严重，使农村承包合同管理部门无法及时履行职责，严把土地流转合同订立关口，所以，因流转合同签订时存在的瑕疵，导致当事人利益受到侵害的案件屡见不鲜，在桦甸市农村土地承包仲裁机关审理的近五百起案件中至少占三分之一以上，直接影响着农村土地承包关系和农村社会的稳定。那么，怎样才能签订一份合格的农村土地流转合同？笔者经过调查认为，订立农村土地流转合同应着重考虑六个方面的问题： 一、了解农村土地的流转方式及其内涵 我国现行的农村土地流转方式主要有七种，即转包、转让、出租、互换、入股、反租倒包、托管，其内涵是： 转包，是指农村土地承包人把自己承包到的土地，以一定的条件发包给第三者，由第二份合同的承包人向第一份合同的承包人履行，再由第一份合同的承包人向原发包方履行合同的行为。在承包人与第三者确定转包关系后，承包人与原发包方所确定的权利义务关系不变。转包无需经原发包方许可，但合同需向发包人备案，承包人将土地交给他人代耕不足一年的除外。 转让，是指承包人经发包方同意自找对象，由第三者代替自己向发包方履行承包合同的行为。转让合同的内容虽无改变，但是变更了承包人，终结了原承包人与发包方的权利义务关系，重新确立了受让人与发包方的权利义务关系。土地承包经营权转让时，承包方与第三者应订立书面协议。受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织以外的单位和个人，但受让方必须从事农业生产，从事工业、商业、服务业的人不得成为土地承包经营权的受让方。受让方还必须是农户，投资开发农业的工商企业、城镇居民、外商不能成为受让方。 出租，是指农村土地的承包方作为出租方将自己承包的土地在一定期限内租赁给本集体经济组织以外的单位或个人从事农业生产，并收取租金的行为。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。 互换，是指承包人将自己的土地承包经营权交换给他人行使，自己行使从他人处换来的土地承包经营权。一般都是承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。互换土地承包经营权，是农户在自愿的基础上，在同一集体经济组织内部，对人人有份的承包经营权进行的微调。该种调整改变了原有的权利分配，涉及到承包义务的履行，因此，应当报发包方备案。 入股，是指在承包期内，承包方将土地承包经营权量化为股份，以股份入股形式与他人共同生产，按股分红。《农村土地承包法》第四十二条规定：“承包方之间为发展农业经济，可以联合自愿将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。”，其含义：一是入股应在承包户之间进行，不包括将土地承包经营权量化为股份，投入到从事农业生产的工商企业或者公司，也不包括将土地承包经营权人作为投资成立农业经营公司；二是土地承包经营权收入，是农户以入股形式组织在一起，从事农业合作生产，收益按照股份分配，而不是将土地承包经营权入股作为赚取经营回报的投资。 反租倒包，是指由农村集体经济组织出面把农户的承包地反租过来，集中连成一片，给予农户适当的经济补偿，再把土地进行转租或发包给农户、个人或企业单位从事农业生产。 托管，是指承包方将承包地委托农业服务组织或农户代为管理，托管双方签订协议，委托方向受托方支付一定的费用。托管期间原承包合同规定的权利义务可以由原承包方履行，也可以在协议中明确由托管方履行。 在订立流转合同时，作为农村土地流转的当事人，为了防范其权益受到侵害，保证土地流转行为在法律允许的范围内进行，流转土地前，必须全面了解农村土地的流转方式及其内涵，依法确定流转形式，特别是在原承包人在向本集体经济组织以外人员流转土地时，其流转应以“出租” 形式为主，其他方式不符合法律规定。 二、掌握农村土地流转中的禁止性规定 为保护农村集体经济组织和农村土地承包方的利益，依法维护农村土地