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PAGE 房地产开发流程（一） 时间：2009年8月22日 地点：冠达律师事务所会议室 主讲人：纪世增律师 参加人：吴艳、闫西广、韩鹏、孙雪珍、王敏、王子超 主要内容： 一、房地产业的发展史 1978年以后随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革，新时期社会主义的房地产业便萌生了。1987年10月25日，中国共产党第十三次全国代表大会，在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年安居工程开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长。 1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 二、房地产的开发流程 房地产开发涉及两个内容，“房”和“地”，“地”是从2003年开始纳入地方政府的管理范围。 房地产开发项目的论证和可行性研究 1.1房地产开发项目可行性研究 房地产开发项目可行性研究是指在房地产开发项目投资开发决策之前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，以期实现房地产开发的效益最大化，必须通过对拟开发项目有关的工程、技术、经济、社会和环境等方面进行深入细致的调查、研究和分析；对可能拟定的规划设计方案、技术方案和建设方案等进行认真的技术经济分析和综合比较论证；对拟开发项目建成后的经济、社会和环境生态效益进行科学的预测和评价。在此基础上，全面研究考察该开发项目在技术上的先进性和适用性，在经济上的合理性和有效性以及规划建设上的可能性和可行性。依此就是否应该投资开发该项目以及如何投资，或就此终止投资还是继续投资开发等给出结论性意见，为投资决策提供科学依据，并作为进一步开展工作的基础。 可行性研究是在投资决策前必不可少的工作阶段，主要对建设项目进行全面的技术经济分析、论证。其基本内容包括市场预测和研究、技术方案研究、项目经济评价三个部分。 1.2房地产开发项目可行性研究的内容 由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容不尽相同，各有侧重。一般房地产开发项目可行性研究的内容应主要包括以下几个方面： 1.2.1 总论, 1.2.2 市场需求与供给预测—— 1.2.3 1.2.4 明确资源、原材料基础设施和公用设施条件。 1.2.5 1.2.6 1.2.7 1.2.8 1.2.9 1.2.10 1.3房地产开发项目投资成本估算的主要内容 房地产开发项目从可行性研究到建成投入使用，需要投入大量的资金。在项目的可行性研究阶段，为了对项目进行经济评价并作出投资决策，必须对项目的投资成本费用进行准确的估算。房地产开发投资成本估算的主要内容包括： 1.3.1 1.3.2 1.3.3 1.3.4 1.3.5 1.3.6 1.3.7 1.3.8 不可预见费。 1.3.9 各种税费。 1.4各项成本费用估算的方法 1.4.1 土地费用估算。土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。由于目前存在着有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式，所以对土地费用有有偿和无偿两种。对土地使用权的有偿取得，包含征用集体土地或批租和租赁国有土地两种形式，计算时要针对实际情况而定。 （1）土地使用权出让金。土地使用权出让金是国家土地所有者权力的体现，在我国的现行土地使用制度中，使用者一定年期土地使用权的取得必须由国家以土地所有者身份加以确认，在这个过程中土地使用者要向国家支付土地使用权出让金。土地使用权出让金的估算一般可参照近期出让的类似地块的出让金数额，按相关因素的市场比较修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。土地使用权出让金一般在项目启动时一次性支付。 （2）市政建设配套费用。市政建设配套费是因政府投资进行的城市基础设施建设而由受益者分摊的费用。该项费用还包括非营业性的配套设施如居委会、派出所、幼儿园、中小学等的建设费分摊，称配套设施建设费。这些费用的测算可根据各地的具体规定或标准进行。 （3）土地征用费。对选取集体土地进行开发的房地产项目而言，必须支付土地征用费用。根据《中华人