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PAGE 开封项目设计任务书 项目概况 区域现状 项目位置 用地现状交通 项目定位 整体定位 定位出发点：郑州开发理念——“让开封更优雅”的城市倡导先行者的企业理念，为开封城市发展带来新鲜空气 整体形象：全开封YANG起来 “洋”起来—洋房：洋房关怀舒适生活品质 “洋”起来—洋气：时尚国际化元素的积累 “阳”起来—阳光：年轻人买得起的活力社区 “氧”起来—氧气：西区居住区的优良自然环境 “养”起来—休养：适合人居的花园社区 “扬”起来—上扬：迎接开封日新月异的快速增长上升期 产品形式定位 本项目倾力打造“都市第一居所”的纯居住概念，产品形式包括洋房、小高层与高层，集中打造低总价高性价比中高档次的产品品质。打造开封标杆，引领西区市场，追求产品精细化，朔造开发商品牌。 目标客户定位 客户来源： 小高层、高层：被社区品质吸引的西部区域内中层客户 洋房：本区域中刚性可引导的升级客户，外区域中受产品特色吸引升级需求 客户细分构成： 本区域客群：本地客户，尤以西部原住客户为主，客群规模较大，解决居住刚性需求和升级需求，构成本项目的主力客群。 外区域客群：愿意接受高品质洋房社区生活环境，被项目新意吸引的区域外围客户；年龄较低，易于接受新事物，对产品高性价比特征很敏感。 核心价值取向： 规划——西部洋房社区 洋房结合阳光小高板产品营造相对舒适的居住环境。 产品——小户型、附加值 小面积，低总价高性价比；通过花园、露台、错阳台等赠送面积提升整体居住品质与产品附加值，年轻人买的起的青年高档生活社区。 潜力——区域发展、溢价空间 目前的区域价格洼地现状与未来项目发展空间形成的顺差，带来物业升值空间。 设计指标 基本信息 占地面积：106978.7平米 容积率：2.3 规划要求：南低北高，西低东高(指高度与容积率) 物业类型 住宅——23.8平米（90平米以下的户型面积不低于60%） 公建——1.2万平米（沿用地西侧与南侧道路布置，带状商业，考虑会所与幼儿园位置） 项目经济技术指标 占地面积：106978.7平米 容积率：地上2.3，地下0.45 配套公建：12000平米 建筑密度：低于30% 绿化率：高于30% 地下车位配比：1：0.1 建筑面积：25万平米（其中住宅23.8万平米左右、商业1万平米左右，幼儿园与会所各1千平米左右） 物业类型配比 物业类型 层数 户型 居室数 建筑面积区间 洋房 6层 大户型 三到五居 110-160平米 小高层 11层 小户型 两居 80-89平米 高层 24层 小户型 两居 80-89平米左右 　大户型 大三居 120-140平米 户型户数 户型 户数 面积 6090面积比例 各物业面积 各物业比例 洋房 110-160 528 71280 30.03% 71280 30.03% 小高层 80-89 1056 93984 39.59% 93984 39.59% 高层 120-140 144 18720 7.89% 72120 30.38% 50-89 600 53400 22.50% 2328 237384 237384 图B 关于户型配比的几点重要说明： 严格遵守60/90政策，小户型面积必须占到整体建筑面积的60%以上； 上表B中90平米以上户型尚未做满，可结合高层端单元大户型或顶跃进行规划计设 89 为面积上限，可适当调整，面积缺失部分，由规划端单元大户型或顶部越层补足 90平米以下需要规划4种以上户型；利于后期销售 上图A中的面积区间应严格遵守，上图B中的面积数据仅可供参考，在满足各项指标的前提下可自由发挥。 规划原则与建议 规划原则 R3R4 R3 R4 R1 R2 用地居住价值最低 西面集英街为规划城市道路，将来私密性较低；但商业价值较高 用地价值最高 核心位置，包揽中央景观，内向私密 用地价值次之 外部现状为鱼塘，未来存在不确定性 用地价值一般 南侧金耀路为次级规划城市道路，将来私密性较低；商业价值较高 规 划 金 耀 路 规 划 集 英 街 规划原则与建议 本社区重点打造洋房社区的整体品质，尽可能多的排布花园洋房，其建筑面积约可达到总体面积的30%左右 整体规划特征：南低北高，东西平衡或东侧稍高的原则（特指建筑高度和分地块容积率） 居住类产品朝向保证正南北向，延西侧集英街部分住宅可以考虑垂直集英街布置 建议本项目至少规划两个小区出入口，并选择合适的位置。主要出入口的设置考虑未来发展的需要 建议本项目公建部分延南侧与西侧现有道路，设置带状商业，形成小区型内外兼顾的生活配套，建议一至两层的开敞商业。 建议会所和幼儿园位置可以设置与商业一体，也可以单独设置于小区的中心景观水系处，请酌情考虑 方案示意 洋房 洋房 44个单元 每单元2户 6层 小高层 32个单元 每单元3户