《樟木头房地产市场情况》-课件设计（公开）.pptVIP

* 1998—2003 金融危机及经济转型，港客第一次出现缩水及抛售潮 1997年，受亚洲金融风暴的影响，港人的置业激情受到了严重的打击，这一点也能在樟木头镇的房地产销售中体现出来。当时香港的房价出现跳水，香港客户出现缩水，在香港推盘成交艰难。 1998年以后，伴随着内地房改的推进，东莞本土的置业力量开始崛起。在樟木头，一些本地人随着生活水平的提升，也逐渐转变了居住观念，住进住宅小区、洋楼花园渐成时尚，于是也涌现出本土置业力量； 到了这一阶段，房地产开发项目为了适应市场的多元化需求，不再局限于港式小户型，项目开发呈现多元化，户型开发呈现向大户型发展的趋势。发展商的销售对象也从主要针对香港人转而针对香港和内地人士； 港人购买下降，大陆人士对港式设计不接受，都让销售陷入困境，不得以降价促销。加上已买房的港人在外围因素影响下，不断抛售，使樟木头房价跌入低谷。最低点在2000年左右，几万元的二手房随处可见。 港人置业大势分析 * 港人置业大势分析 2003—2007 内销市场的快速崛起与港销市场的逐渐萎缩。 非典袭来，对港人置业信心造成明显冲击。随之而来的，是樟木头外销市场大幅滑坡。最有代表性的数据是：2003年第二届香港人旅游节上，樟木头住宅销售量为663套、销售额为2.1亿元，仅为2002年第一届旅游节的六成多。 内销市场的快速崛起几乎与外销市场的萎缩是同时进行的，随着内地置业观念以及经济水平的改变，从在售楼盘的开发特点来看，以绿茵豪庭、碧河花园、帝豪花园、帝雍园等项目为代表的新一代项目开发销售，正式宣告樟木头楼市完全依赖外销的结束。户型的面积增大及方正实用、花园的绿化景观、甚至是带装修带家电的房屋销售、看楼专车、花园到中心区的业主专线车的设置都是这个时期的特色。 从这个时期开始，项目销售趋向于专业化，销售对象结合项目价格区分主力消费人群，而非以香港或内地人士来区分，项目也多开始在樟木头本地宣传为主，专门设定的香港展厅也逐渐撤销。 * 港人置业大势分析 　　2008年，席卷全球的金融海啸奔涌而至，长期过度依赖外援，而不注重内需的樟木头首当其冲。该年10月14日，樟木头最大的玩具厂———合俊玩具厂倒闭，成为当年震动全国的标志性事件，而港人也开始对在樟木头的投资失去信心。 　　同年，香港政府出台新政策———在内地买房的香港人不可以享受公房。 　　政策的转变无疑给了樟木头足足依赖了十几年的外销型房地产业致命一击。随后，在樟木头的香港人齐齐抛售物业，大量房产一齐上市，一时间樟木头的房价一落千丈，根据当时的媒体报道，有的三房两厅只卖9万元都无人问津。 　　港人的离开还导致樟木头第三产业瞬间下滑。一时间，关于工厂、打工仔、小老板大规模离开樟木头的报道此起彼伏，这个一度以港人消费为主的城镇几乎成了媒体笔下的空城。 2008—至今 金融风暴与港府内地置业政策出台，港人第二次大量抛售物业 樟木头楼市主要客户组成 樟木头 主要客户组成 客户分类 比重 外销客户 5-7成 第一类人群：深圳客 （投资人群）——主力客 第二类人群：港台人士 （高管、老板） 第三类人群：外籍人士 （高管） 内销客户1—镇区本地客户 2-3成 第一类人群：本地农民 第二类人群：专业市场老板、个体户、企业主 第三类人群：政府公务员及事业单位人员 内销客户2—镇区外来客户 1-2成 第一类人群：企业主、专业市场老板、个体户、事业单位人员； 第二类人群：企业高管 内销客户3—周边镇区客户 极少数 企业主、个体工商户等 * 为了对樟木头客户进行准确验证，随机抽查出星耀国际、香樟绿洲客户问卷，内含有本地客户、樟木头周边镇区客户、深圳客户、港台客，再结合系列深访，来印证客户的需求特征； 樟木头客户分析体系样本构成 * *购房敏感点调查* 樟木头客户敏感点分析 排在前五位的敏感点是： valid 地段 户型 园林 社区安全感 价格 * 业主姓名：刘先生 年龄：45 籍贯： 樟木头本地人， 家庭结构： 五口之家 职业：塑胶专业市场内的老板 文化水平：小学文化 总价：在香樟绿洲购买1套情景美墅，购买时价格7000元／㎡ 交通工具： 面包车 工作方式：平时都在百果洞专业市场上班，有２间铺 购买香樟绿洲的原因： 认为樟木头房地产投资可能不大，风险高，很多朋友就因为以前投资过房地产而受到损失，若投资的话，更看好能保值的物业；面对现在很多深圳人来买感觉有点担忧，因为现在香港人很多在低价抛手中的物业，二手房价格太低； 现在主要是自住，看中地段较好，产品赠送的比较多，比较实在，同时，看重的是香樟绿洲的园林, 整体环境不错. 深度访谈客户分析 * 业主姓名：王先生 年龄：35 籍贯：本地人 家庭结构：一家三