莱芜后宋村项目的市场调研报告121p.ppt

发展历程 莱芜是一个地级市，城市房地产市场开发起步较晚。伴随着国内房地产业整体发展迅速，莱芜房地产在最近几年也得到了快速发展。 莱芜市房地产市场发展大致分为以上四个阶段，当前莱芜进入商业、住宅均集中开发的时期，同时，村镇自行开发和政府定向开发体量较大，整个市场仍需规范。 近年来发展现状 2008年，受金融危机的影响，莱芜市房地产投资总额、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售面积均出现较大程度的下降。 2009年下半年大量的楼盘推出市场，销售价格和销售量都有了较大的增长。房价也开始快速增长，当前莱芜市区均价接近4000元/㎡。 整体来看莱芜作为三线城市，且房地产市场将逐步趋向于理性发展态势，房价有望保持稳定的缓慢上涨势头。 近年来发展现状 城区住宅项目在 2006 年进入白热化的竞争时代，差异化发展成为主要特征，市场出现高端楼盘和经济房两极分化。 当前莱芜市场存在三种形态，一是正规开发商；二是单位变相集资建房；三是旧村改造建房。 大量的小产权房、单位自建房、福利房的存在，严重干扰了莱芜市房地产市场的健康发展。不规范开发现象的存在，加剧了房地产市场供大于求的不利局面，对莱芜正常房地产市场产生较大的冲击。 发展前景 供应规模：住宅项目30多个，但正规商品房项目仅20个左右，其余均为旧村改造及集资建房；中高端住宅项目较少。 供求关系：09年整体开发量较小，因此导致2010年市场可售房源较少，在需求的推动下，一些项目都呈现热销场面。但后续供应加大后，供求关系将会发展很大变化，2011年市场存量较大。 板块划分 莱芜市区（即莱城区）房地产开发主要集中在中心城区、东部高新区、新市政区和北部莲河板块，而西部为泰山钢铁厂区及生活区，开发项目相对较少，西南片区随着旧村改造后续将会有一定发展。 整体来看，目前中心城区、高新区、东部新城区和莲河板块是莱城区房地产开发的重点区域。 各片区市场分析——莲荷板块 莲河板块位于莱芜市中心北部，区域内有莲河景观公园，是莱芜市重点发展的城市新区，区域地段升值潜力较大； 版块内有莱芜人民医院、莲河小学、凤城中学，教育和医疗配套较好； 莱芜西站、东站均在此区域，是莱芜对外铁路交通的窗口，与济南对接最近的区域； 各片区市场分析——莲荷板块 各片区市场分析 各片区市场分析——高新开发区 莱芜大桥路以东为其高新开发区。在全省145家省级开发区发展状况综合评价中，莱芜高新区进入全省一流开发区行列，其中高新技术指标位列全省第2位，西部79家开发区第1位。 目前高新区多工业厂区，后续供应的工业用地也较多。区域内泰丰纺织为莱芜唯一一家上市公司。 区域路网发达交通便利，建有承接十一运会排球馆等场地，为莱芜未来规划发展方向。 各片区市场分析——高新开发区 区域内目前在售项目不多，仅凤城名邸与中舜鲁中国际，原山花苑、晨晖花苑等均已售罄。其中凤城名邸因产权维修基金等系列问题未能向社会提供清晰解释，营销推广也很少，11层以上销售较慢；中舜鲁中国际从社区规划到营销推广都属莱芜先进水平，其整合立体的包装推广体系为其畅销奠定了良好基础。 从户型方面来看，区域内开始出现90-100平米左右的中小户型产品，打破了原大户型独当一面的格局；价格方面，中舜鲁中国际依托高端形象打造充分提升了价格，已知其新房源起价4300元/㎡，最高价有望达5000元/㎡，属当地住宅较高水平。 中舜鲁中国际后续仍有20多万体量待推；而东部高新区大量的旧村改造也使该区域成为莱芜后续开发最为热点的区域。 各片区市场分析 各片区市场分析——市中心板块 本案所在的中心城区按照发展历史和区域典型特征，可进一步细分为传统老城区板块和由红石公园板块、青草河板块组成的新市中心片区。 以上三个板块之间的距离都较近，在1.5-2公里左右，但却各自具备鲜明的特点，本案位于新市中心片区中的青草河板块。 各片区市场分析——市中心板块（传统老城区板块） 各片区市场分析——市中心板块（传统老城区板块） 各片区市场分析——新市中心板块 莱芜新市政府所在地，交通便利，板块内有红石公园和青草河，绿化率高，环境优越。 区域内有银座、馨百等大型百货商场，其经营档次为当地最高端，商业和商务氛围均较为浓厚。 区域内商品房项目和旧村改造同时存在，商品房项目多高层产品，因占据核心地段优势，多为莱芜当地的中高端项目。 各片区市场分析——新市中心板块 各片区市场分析——新市中心板块 各片区市场分析——新市中心板块 其他方面 当前莱芜市场除以上商品房项目外，存在大量旧村改造及集资建房项目，市场整体秩序有待规范。对于这些违规项目，一般都需要一次性付款，没法办理房产证，但其价格较低，集中在3000元左右，因此很多市民也会选择购买此类产品。整体而言，莱芜市民对于有无产权及产权年限等因素的关注度不是很高。 大量的旧城改造分流了正规商