耒阳项目对定位报告.ppt

报告目录 报告目录 报告目录 报告目录 寻找目标客户 根据对本项目物业条件、所在区域、周边环境的调查了解，得出中端市场较符合本项目的定位。为了准确的找到本项目目标客户，我们对耒阳房地产市场进行了大量走访调查。结果如下： 报告目录 ■ 项目地块形状较方正，地面平整无坡地。 ■ 项目占地较小，没有进深，不易打造园林景观 。 ■ 容积率较高，不具备发展低密度产品的可能。 ■ 项目临街面广,昭示性强, 有利于形象展示。 报告目录 定位下的问题 报告目录 高形象入市 临街挂大幅标语，高影响力 “一夜倾城”之户外占领 一期营销传播及包装费用预算 户型配比 小四房 25％ 140－144 四房 标准型三房 25％ 118－128 紧凑型三房 50％ 110－118 三房 备注 套数比例 面积（㎡） 户型 产品定位：以中小三房为主，辅以少量四房 结合客户特点和本片区供应结构，得出项目户型区间定位： 项目定位 4 定位 项目定位 4 发展方向定位——市场补缺者+产品创新 形象定位：项目以什么样的形象进入市场？ 产品定位：三房为主，四房为辅 属性 智能5A · 特权生活 ——彰显项目园林生活品质 ——突出纯多层产品特性，符合客户消费属性 ——主打智能化概念 ——主打耒阳中端消费人群 ——契合地块地域属性 项目定位 4 案名建议 南城·一品 ——“南城”指明项目所在方向，同时借助政府全力打造南城新区的宣传提升项目的区域影响力。 ——“一品”源自古时郡县制，大气、高贵，与客户精神层面呼应，充满精品时尚含蕴 ——“南城一品”将成为阳光地产专为耒阳中层人士打造的高性价比住宅的代名词 项目定位 4 阳光·现代城 ——“阳光”，青春、活力的代名词 金南世家 ——根据项目所在地而得名,体现世家风范 推广名其它建议 项目定位 4 发展方向定位——市场补缺者+产品创新 产品定位：三房为主，四房为辅 形象定位：首创 智能化 多层 园林社区 客户定位：我们的客户是谁？谁来为我们买单？ 定位 客户定位 项目定位 4 核心客户： 周边原住民和乡镇进城人员 核心客户 重要客户 重要客户： 打工返乡人员 边缘客户 边缘客户： 改制单位职工、城市中层公务员 偶得客户 偶得客户： 外地客户 根据前面客户分析，得出本项目客户定位： 发展方向定位——市场补缺者+产品创新 产品定位：三房为主，四房为辅 形象定位：首创 智能化 多层 园林社区 客户定位：周边原居民与乡镇进城人员 价格定位：我们能够实现多少什么样的价格目标？ 定位 价格预估 市场比较法—— 选择2010年度相关楼盘价格比准得出： 耒阳市场楼盘均价约为：1400元/m2—1450元/m2 项目定位 4 2010年项目推出市场 动态均价预估：1460-1500元/m2 均价实现的前提—— 产品+概念的成功打造 目标均价＝ 市场比准价×（1+产品综合溢价系数） 产品＋概念＋营销 5％的溢价空间 价格预估 项目定位 4 发展方向定位——市场补缺者+产品创新 产品定位：精品紧凑户型，三房为主，部分四房，少量二房 形象定位：首创 智能化 多层 园林社区 客户定位：周边原居民与城市中层公务员 价格定位：1460元——1500元（2010年预估价格） 定位 目标界定 市场分析 项目定位 项目本体分析 营销策略 1 2 3 4 5 耒阳概况 片区分析 客户分析 营销总策略 产品优化，提升竞争力 分批推售，制造稀缺 线上高调，线下实效 营销策略 5 营销策略—产品优化1 除已施工的楼栋外，对其它楼栋的户型按照市场的需求全部调整设计或重新设计，为便于工作对接，建议由一家设计院统一负责（含建筑设计图和效果图）。 好处：设计出更适合市场的户型并通过引进新的观念对户型进行一定的创新，提升项目的户型竞争力和价值。 坏处：由于重新设计，影响工程进度；同时将增加设计的费用。 解决：由于专业的设计院工作效率高，工作一步到位，从长远来看，对工程进度没有实质的影响，增加的设计费是完全可以通过户型优化后在销售价格上得到成倍的补偿。 营销策略 5 顶层送大露台，而且业主可将部分隔成室内空间。 送屋顶花园 送入户花园 入户花园提供了一个可以过渡的空间， 具备会客、小憩、绿化等多种功能的 使用，丰富了业主的生活。 卧室带拐角飘窗或落地窗， 开阔景观视野同时增强户 型采光。 五明户型：明客厅、明餐厅、明卧、明厨、明卫。 营销策略—产品优化2 营销策略 5 为项目注入新的配套概念，从小区的周边环境和购房客户的心理需求来看，越来越多的客户开始注重小区的物业管理和安全性。因此物业服务和小区安防应该是本项目提出来的又一个取胜于市场的概念。 智能化安防 防攀爬系统 小区安防中心 车库智能遥控门 小区主入口的身份识别系统 电子巡