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商业地产 主讲---周伟涛 地产分类 住宅地产 工业地产 旅游地产 商业地产 商业地产特点 总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长 什么是商业地产 商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产. 商业地产的形式多样，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等。 商业地产分类 一.使用功能分类 二.地域性分类 三.服务对象 使用功能分类 泛指用途为商业、服务业的物业。 地域性分类 根据不同的城市发展规模，城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情况。 服务对象分类 有区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。 商业地产类别 1：“沃尔玛”模式—产品极其单一化，目标客户极其准确。 2：百货公司模式—同一个地域各种产品同时做，产品也多样化。 3：做精品店的模式—主要在少数高端的市场进行精品店的经营。 加拿大西埃德蒙顿购物中心 商业地产经营模式 1，出售 2，只租不售 3，租售结合 出售 最原始的模式 缺点：一，整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼；二，自己经营时，由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。 只租不售 这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通过招商合作，以租金作为主要的收入来源。目的是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资 租售结合 这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租，另一方面销售。 商业地产的六大要素 一、只租不售 二、准确定位 三、招商在前 四、规划设计 五、成本控制 六、物业管理 只租不售 做商业地产，是长期投资，这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流。 商业地产要做大，就要这种经营模式。 这也说明要有比较雄厚的资金。 准确定位 （一）定地址:能在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。 （二）定客户 ：目标客户的定位决定消费层次。 （三）定规模 :1，业主每平米租金收入；2，经营者每平米收入。 招商在前 一定要招商在前，开工建设在后，招商主要解决两个问题： 一：（一） 确定主力店 二：（二）选择次主力店 规划设计 主力店招商解决以后，购物中心规划设计注意三点： 一：（一） 交通体系 二：（二） 高度、荷载 三：（三） 留有余地 成本控制 成本方面注重三点： 一、集权控制—从招投标到采购，各自为政容易抬高成本 二、准决算管理—施工图纸预算做好 三、从设计上控制成本。 物业管理 物业管理是购物中心能否保值升值的关键。 商业物业管理很重要一点内容，就是需要补充招商。 谢 谢 * * *