房地产开发企业所得税政策讲解.pptVIP

* 利息支出： 开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。 应计入成本对象的借款费用按下列规定进行税务处理: 特定事项的税务处理 * 利息支出： (一)能直接归属于某一成本对象的，直接计入该成本对象。 (二) 属于不同成本对象共同负担而不能直接归属于某一成本对象的，按期内各成本对象直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配;也可按期内各成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 特定事项的税务处理 * 利息支出： (三)上述以外的借款费用,首先应在未销开发产品和各类在建成本对象之间进行分配,然后再将应由各类在建成本对象负担的借款费用分配至具体成本对象。 各类在建成本对象应负担的借款费用按其预算造价占未销开发产品与各类在建成本对象预算造价之和的比例进行分配。 特定事项的税务处理 * 利息支出： （四）一般借款发生的辅助费用不入开发产品成本，可在实际发生时作为财务费用直接在当期税前扣除。 （五）在建成本对象发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，其当应分摊子的借款费用不入该成本对象，可作为财务费用直接在当期税前扣除。 特定事项的税务处理 * 政府收费预提： 政府规定须缴纳的报批报建费用、物业完善费用等所有按规定应当收取但还未收取的费用允许在当期预提。 特定事项的税务处理 第三部分税政问题解答 * 1．以地换房的税务处理 2．2006年以前是否允许扣除期间费用 3．欠税是否允许所得税前扣除 4．完工标准如何把握 5．销售收入的范围 6．自产自用征税问题 一、收入确认方面 * 1.成本对象的划分问题 2.地产企业是否能够退税问题 3.关于大配套设施费用能否预提问题。 4.对于人防设施是否准予成本进入应当明确 5.关于票据的合法与真实问题 二、成本费用扣除 * 6.境外支付销售费、设计费问题 7.拆迁安置房问题 8.在83号和31号文件的基础上重点讲解拟出台的计税成本管理办法。 9.各种形式合作建房的企业所得税涉税处理 二、成本费用扣除 * (一) 收入确认 1．外资企业提出“销售开始”的概念，在稽查实践中如何把握？ 2．外资企业没有按照税法规定缴纳预征税款，是否可以定性为偷税？ 3．在预售阶段是否允许扣除期间费用？ 4．外商房地产企业自用房是否应视同销售？ 三、外资企业所得税稽查疑难问题 * （二）成本费用 成本对象的划分问题 开发产品完工后的退税问题 如何把握外资企业的可售面积 外资企业两年应付款调增应纳税所得额如何把握 扣税合法凭证问题 三、外资企业所得税稽查疑难问题 * 四、新企业所得税法出台后，内外资 所得税房地产业税收衔接处理。 * 国家税务总局所得税司 * * 国家税务总局所得税司 * 计税成本核算的一般程序分为5步: （一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入开发产品计税成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应对当期尚未发生但应由当期负担的预提费用和当期已经发生但应按受益期分摊的待摊费用，按税收规定进行确认。 计税成本核算的一般程序 * （二）对当期应计入开发产品成本中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本。 计税成本核算的一般程序 * （三）对当期已完工成本对象的计税成本进行结算，并按房地产主管部门核定的可售面积计算其单位工程成本。 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积。　　 计税成本核算的一般程序 * （四）对当期已实现销售的可售面积，按其单位工程成本计算出已销产品开发产品的计税成本，并在当期纳税申报时进行扣除。 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。 计税成本核算的一般程序 * （五）对前期已完工开发产品本期应负担的成本费用按已销开发产品和未销开发产品进行分配，其