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2、屋顶花园及地层花园权属及约定 建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 3、其他配套设施和建筑附属物权属及约定 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。? 小区会所（商业中心或者综合楼）、架空层、地下空间、游泳池（馆）、球场（馆）等涉及收益性质的配套建筑、设施等 4、业主共有部分或者共有设施的收益权约定 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 （二）商品房交付条件 1、现网签文本普遍约定交付条件为规划验收合格及面积测量报告 （成都市建委要求交付条件：分户验收合格） 2、竣工验收、规划验收及竣工验收备案的区别 （竣工验收备案不是法律强制性交付标准） （三）商品房房屋权属登记和办证 1、90天不是法律强制性时间要求，买卖合同可以自行约定 2、开发商对产权证的办理承担协助义务，办证主体为业主 3、房屋权属证书包含房屋所有权证（小产权）和国有土地证书，应当一并约定办证期限 二、商品房销售实施阶段 (一）关于地震后政府优惠政策及确认书 成都市人民政府办公厅颁发了《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见 》（成办发〔2008〕50号文）确定优惠政策 成都市房产管理局又下发了《关于明确所售商品房是否享受优惠政策有关问题的通知 》（成房发[2008]83号文） 开发企业有义务告知（购房者也应主动确认）购买该房屋是否享受相关优惠政策；开发企业和购房者在签订房屋买卖合同前应书面签字确认该套房屋是否享受有优惠政策规定。 （二）商品房预告登记与预抵押登记 7月1日实施的《房屋登记办法》规定： 有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押； （三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。 办理预购商品房抵押预告登记前，必须首先办理预购商品房的预告登记。 （三）商品房认购定金问题 (1) “定金”与“订金”不同，定金作为合同履行的一种担保方式。 (2)定金罚则:双倍返还 (3) 定金是否退还的标准？ 合同未签订或履行是否为不可归责于当事人双方的事由； 一方原因未能订合同，按定金准则处理。 案例讨论： 李女士在某花园小区开盘之际，欣然看上一套三室错层单元，便在售楼处签订了一份认购书交纳了壹万元定金，认购书约定一周内李女士到售楼处签订了正式买卖合同。但李女士回家后考虑到家里有小孩错层不便利孩子的安全，便要求退还定金不购买该房了，开发商拒绝，双方诉至法院。 （四）签约主体的确认和审查 1、以未成年人名义购房 2、已结婚人士购房 3、委托他人代理购房 4、外籍人购房 必须满足三点要求： 其一，必须到土地和房地产部门备案；第二，在中国工作或者学习超过一年；第三，购房实名制。 个人资料是： 1、有效的护照和北京市公安局出入境管理处出具的《境外个人在境内居留状况证明》。 2、提交所购商品房符合实际需要自用、自住原则的书面承诺； （5）样板房与现房的关系问题 为避免纠纷，开发企业在设置的样板房中应挂牌明示“样板房仅供展示，房屋以实际交付为准。 二.商品房交易合同的相关法律问题及如何解决 关于商品房法律问题的摘要（十二项） 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》于2003年6月1日起施行。 (一)、商品房广告或宣传资料未兑现是否违约的标准是什么 未兑现的内容是规划范围内（红线）内的房屋及相关设施所做的说明和允诺，具体确定且对合同订立及房屋价格的确定有重大影响。 案例:空中花园 。2000年，王先生看到某高层楼盘中的售楼资料中设计有美丽的空中花园（即屋顶花园），虽然该楼盘价格不菲，但王先生因比较喜欢这一点就购买了20层的一套房。入住后王先生常常俯视楼下，迟迟见不到当初开发商宣传的空中花园建成，心中不悦，便要求开发商承担违约责任。开发商以该项内容在合同中没有约定为由予以拒绝。 (二)、一房两卖或一房两用的法律责任 ——双倍赔偿 一房两卖是指订立合同后，又将房屋卖给第三人；一房两用是指：订立合同后又将房屋抵押给第三人。 (三)、双倍赔偿制度引入以来的延续（3种隐瞒） 1．隐瞒没有预售许可证或提供虚假的； 2．隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 3．隐瞒所售房屋已卖给第三人的事实。 案例 某开放商资金短缺，便刚开始施工时就简单搭建了售楼处，在售楼处悬挂着通过套印他人销售许可证后刻做的销售许可证。赵大爷居住在楼盘附近，刚好准备改