2019年长沙北辰三角洲项目战略定位及营销策略报告.ppt

高速收费站出入口 区域外展示项目形象，户外树形象，重点抢夺高速途径客户。建议在高速主要出入口或收费站昭示性强的区域拉户外，如：京珠高速株洲段、郴州段等 高速户外拦截 针对地市长期性渠道推广——户外 地市收费站，号召力彰显地！ 郴州 邵阳 株洲 衡阳 项目前期的形象建立和品牌落地； 重要营销节点的报广诉求； 主要建议在地市的强势媒体 北辰——传承湖湘 我为七十三峰 北辰——72峰之后 谁是第73峰 针对地市长期性渠道推广——报广 报广 衡 阳 日 报 项目前期的形象建立和品牌落地； 在每个地市州组织超过10人的销售小分队，穿插进行互动式的销售； 主要建议在地市的人流密集地，主要商业地带； 针对地市拓客——巡展 巡展 Commercial district 销售员外出大客户拓展，挖掘“商务客户群”，主要集中在各大写字楼、大市场、重要商业网点、商会等投资客户集中区域，可举办相关投资讲座或论坛活动，进行圈层挖掘。 圈层介入 重点突破 针对地市客户拓客——商务客户 地市巡展+圈层渗透+节点当地媒体投放 有效针对湖南重点地市和资源地市：湘西的花垣锰矿、浏阳花炮、常德卷烟厂、娄底涟钢、邵阳及邵东生意人士、郴州、永州的矿产等； 城市巡展，以为单位进行阶段性拓展；主流报广投放，当地圈层深入营销 2010年 9月 10月 11月 12月 营销中心进场 盛大开盘 启动认筹 2011年1月 2011年 2月 3月 4月 5月 拓客整体铺排 针对项目周边客户进行全面强力拓客，11月进行地市级拓客 启动中原转借和狼腾 2010年 9月 10月 11月 12月 营销中心进场 盛大开盘 启动认筹 2011年1月 2011年 2月 3月 4月 5月 推广节点铺排 户外投放，树立形象 节点报广投放，进行产品发布和项目认筹 网络投放 高速媒体 11月进行地市报广、短信投放，持续发布 二次开盘 三次开盘 四次开盘 入市策略落地—— D3如何顺利销售，实现溢价？ 客户：以湖南为主，对全国铺排 推售：互动式推售，拉升项目价值 价格：市场比较，撇脂定价 市场大势：中原地产的楼市周期理论 中原地产周期理论：复苏期，高涨期，危机期，萧条期 0 20 40 60 80 100 120 94/01 95/01 96/01 97/01 98/01 99/01 00/01 01/01 02/01 03/01 04/01 05/01 年/月 05/11 楼价指数 CCI_Mass 私人住宅楼价走势 CCI_MASS 中原地产研究部 2005年11月25日 注：1) 楼价指数为中原城市大型屋苑指数CCI_Mass 暴涨期 危机期 萧条期 复苏期 市场大势：香港10年楼市监测图与中原周期理论预测一致，内地楼市发展水平不完善，成交规律与香港94年-05年规律相似。 香港10年楼市监测图 市场大势：根据中原周期理论，长沙楼市在10年9月-10月会是市场最冷淡时期，11年6月-8月楼市回暖。 市场走势预测 按中原周期理论：危险期过后的萧条期大约为：1：4~6 结论：冰封期的时间可能在8-12个月（政策的干扰因素可能会上下浮动） 长沙楼市预测：10年9-10月为长沙楼市最冷淡期； 11年6-8月为长沙楼市回暖期。 市场大势：根据冰封期出现规律，长沙楼市在10年9月-10月会是市场最冷淡时期，11年6月-8月楼市回暖 4月 6月 2011年6月-8月 新政出台，新项目降低预期，平价入市，市场开始出现价格平走局面 长沙价格走势预测曲线 市场相持，客户进入观望，新老项目开始尾货促销，以求尽快回款，整体价格开始下浮。 客户积压得到释放，市场迎来小阳春，开始逐步回暖 快速上涨 价格平走 价格下浮 回调上扬 新政出台 政策滞后期 市场冷淡期 市场回暖期 楼市预测：10年9-10月为长沙楼市最冷淡期；11年6-8月为长沙楼市回暖期 9月/10月 竞争分析：本案无一级竞争对手，干扰型竞争主要为湘江世纪城、万科城、凯乐国际城、万国城MOMA 12月 7月 8月 9月 10月 11月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 湘江世纪城： 40万方，88-180，每月推出 万科城：3万，十字高层，88-140平米， 凯乐国际城二期江景：10万方，88-180平米 万国城MOMA： 8万方，86-160平米不等 项目分析：2010年10月销售中心、样板房展示区、园林展示区、高尔夫展示开放，8月份可取得预售证 D3主体施工已经到17层，8栋整体开发；2010年10月份主体封顶； 2010年4月份E5开始动工,比D3区晚半年； A1、D1区年内动工 2010年10月销售中心、样板房展示区、园林展示区、高尔夫展示开放。同期主体封顶。 2010年8月份可取得预售证，根据营销节点的排布，可分栋。 工