保定市房地产投资机会研究报告初稿.pptVIP

市场部分/区域的销量、价格、及去化量 在售项目总建筑面积 617.6万㎡ 目前北市区投放面积 365.6万㎡ 目前项目总去化面积 292.3万㎡ 去化率 79.90% 预计下半年投放面积 54万㎡ 总结余量 331万㎡ 北市区为保定市未来重点发展区域，东北部定为宜居新城，目前区域去化率为79.9%。但是区域高端项目不多，不具有问鼎保定上层居住时代的的珍藏版项目。总结余量数额较大，如果我部开发产品无特色很难快速去化 市场部分/本地块产品特征 1、北市区在售项目17个，除PARK湾、东湖印象、亢龙骏景三个项目规划出部分多层以外，其余项目全部为高层 2、各项目产品面积段非常丰富46平米—346平米，但整体同质化较严重 3、稀缺园林风格：中式、新中式风格 定位部分/区域规划 ?东北部宜居新城：规划以新一代C区、京南一品等大型住区为基础，完善配套，结合北环水系建设，继续向北延伸，形成以居住休闲为主的东北部宜居新城。规划用地范围约4平方公里。 ?东湖片区：规划结合东湖、关汉卿大剧院和动漫基地的建设，形成以商业、商务办公和产业服务为主的城市副中心，以水生态景观和水上活动为特色的城市综合公园，以居住、创业、休闲为特色的宜居社区。规划用地面积约7平方公里。 准地块区域规划 定位部分/意向地块的各项指标 A地块住宅建设用地约为5.19公顷 容积率小于3.0 B地块商业建设用地约为1.78公顷 容积率小于3.5 C地块住宅建设用地约为5.26公顷 容积率小于3.0 D地块住宅建设用地约为6.27公顷 容积率小于3.0 发展方向评测（问题提出） 1、 定位部分/区域吸引客群（价格接受度） 通过900份调研问卷整理得出 问卷意向价格只能作为参考，项目的定价主要还是要根据周边楼盘和当地市场做最终定论 定位部分/区域吸引客群 核心客群 辐射客户 高收入家庭35岁以上 政府干部部门工作人员 大中型企业管理人员 高购物需求 高教育支出 中等收入家庭 中层管理人员 个体经营者 高教育程度 都市小白领 当地拆迁客群 区域客户 中等收入 婚房需求大 重视周边配套环境 专业技术人员、 重视景观社区配套 高教育程度 通过价格接受度整理得出 定位部分/物业类型需求 认可度最高多层、小高层、高层 从调查问卷看物业需求类型 定位部分/户型需求 通过900份调研问卷得出户型需求 由于调研客户群体消费能力参差不齐，但可以明显看出需求还是以二居为主。此问卷中含有精装意向度，经整理不到20个，因此不在上表做具体体现 区域需求关键词 东北部规划好，高层小高层，二居三居，客户消费层次高 保定东北部将打造宜居新城，商业环湖带逐渐完善，后期配套丰富，环境优美，潜力巨大 区域缺少小高层物业，大家现已基本能够接受高层，要求有居住品质的大多还忠于多层 无论刚需还是改善型居住，大部分人还是以购买二居、三居为主 意向在此地块购房的价格接受程度较高，三分之一人都可以接受4500均价 我部观点：重点拓展区域，物业类型需丰富、改善型二居三居为主 打造东区首席新中式观邸大盘 * 定位部分/ 意向地块的市场定位1 产品建议/户型建议 1、通过设计能够赠送大量面积，让户型产生高附加值 2、一楼做下沉或前独立小院、二楼做后独立小院。顶楼送阁楼或平台 3、户型在保证良好通风的情况下，尽量做到方正实用 4、产品花样要多，能够为后期营销挖掘不同产品卖点 户型配比建议：基于客户接受面积段，同面积段做出不同格局户型 二居：88-95平米（55%） 三居：115-125平米（35%） 大三居：136以上（10%） 产品建议/园林风格建议 意向地块三（五四路军分区）商业地块 一、区域商业氛围 区域商业总体量、区域主要商业体量、区域街铺商业体量 二、区域消费人群 区域主要消费人群、区域常住人口、区域流动人口 三、意向地块建议 市场总结、投资方向建议 意向地块四（朝阳大街与北二环交叉口）商业地块 一、区域商业氛围 区域商业总体量、区域主要商业体量、区域街铺商业体量 二、区域消费人群 区域主要消费人群、区域常住人口、区域流动人口 三、意向地块建议 市场总结、投资方向建议 产品建议/卖点附加值建议 产 品 附 加 值 建 议 ?社区多元化配套设施：突出中式风格元素 ?增加户型使用面积：挑空阳台、可拆卸凸窗 赠送衣帽间、格栅 ?完善隔音体系：外立面，行车道 ?注重社区低碳环保：器具，用水 用电 产品建议（商业部分） 本次调研中未对此片区商业做详细问卷，我部观点此地块并不适合做成大规模性商业 原因如下： 1、此片区除3所大学和新建起工业园区外，目