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PAGE PAGE 1 销售人员培训资料 第一章 房地产基础知识培训 一、房地产的概念 ▲房地产的含义 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。 包括： a)土地 b)建筑物及地上附着物 c)房地产所有权 ▲房地产所有权分类: a)占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。 b)使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。 c)收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。 d)处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权利，只有财产的所有人才具有财产的处分权。 ▲房地产业与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。 ▲房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物； 地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： a)从实物形态上看，房产与地产密不可分； b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； c)从权属关系上看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。 差异包括几个方面： a)二者属性不同； b)二者增值规律不同； c)权属性质不同； d)二者价格构成不同。 二、房地产的特征 ▲房地产的自然特征 a)位置的固定性； b)使用的耐久性； c)资源的有限性； d)物业的差异性。 ▲房地产的经济特征 a)生产周期 b)资金密集性 c)相互影响性 d)易受政策限制性 e)房地产的增值性 注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分--土地。 三、房地产的类型 按用途划分： a)居住房地产 b)商业房地产 c)旅游房地产 d)工业房地产 e)农业房地产 ▲房地产住宅的层数划分的规定： 低层住宅为1-3层；多层住宅为4-7层；小高层住宅为8-11层；中高层住宅为12-17层；高层住宅为18-26层；27层以上为超高层住宅 ▲房地产土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。 居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。 四、房屋建筑结构分类标准 类型内容 1砖混结构建筑：即用砖墙、钢筋混凝土楼板层、钢筋混凝土屋面板建造的建筑。 2钢筋混凝土结构建筑：即建筑物的主要承重构件全部采用钢筋混拧土，如钢筋混凝土框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构建筑。 3钢结构建筑：即混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造 4砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的。 5其它结构凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等 五、房地产专业名词 1、常用名词（阴影部分应重点掌握） ◆五证： a.《国有土地使用证》： 经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围 b.《建设用地规划许可证》： 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证 c