借名买商品房的法律风险控制.docx

借名买商品房并不少见，其好处在于： 1、规避房屋限购令政策； 2、规避限贷令以及其他贷款障碍； 3、简便手续，减少未来可能征收的房产税； 4、隐藏真实的财产信息。 二、借名购房行为在我国现行法律中并未被明确规定，但无论对于名义购房人还是实际购房人来说，该行为都存在相当的风险： 1、出名人（登记购房人）反悔不承认借名买房之事或者出名人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。 2、第三人对出名人转移房产给借名人（实际出资人）的行为提出异议。如出名人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。 3、房产被名义购房人转让或者抵押或者被法院强制执行。 三、关于借名买房发生争议，司法实践中的处理意见： 发生纷纷时，借名人可以提起诉讼，出名人不能直接提起确权之诉，而应起诉要求出名人协助办理过户手续。 北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发[2014]489号）第十条中即规定：“借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。” 借名买房协议中借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权，而应该要求出名人履行协议的约定，配合过户！ 四、如何控制借名买房的法律风险： 凡事预则立不预则废，要控制借名买房的法律风险，不要在纠纷发生时再想对策，而应在借名买房开始阶段就要做好准备。 1、不要以利益考验人性，出名人的选择要慎重。 借名买房的最大风险来源于出名人的突然变心。人品很重要，有牵挂的人更可靠，最好的出名人是30岁离异单身，带娃女性。  2、不要以利益考验人性，借名买房协议、首付款凭证、月供等证据要保存完整。 一定要签订书面借名买房协议，不要口说无凭。出名人已婚的，一定要让他们夫妻都在借名买房协议上签字。  每一笔待支付的首付款，借名人能直接向卖房者支付的，就直接转账向卖房者支付。 实在要由出名人名义支付的，一定要由借名人将首付款转账至出名人账户，然后每一笔待支付的首付款，都让出名人另外签一份“代持声明书”，声明该款转入其账户是用于其代持买房交首付款，并且拍照录像。 月供的还款银行卡，如果能指定为借名人的银行卡最好，实在只能以出名人的银行卡还月供的话，该卡应由借名人保管，应由借名人每月将月供转至该卡，并且直接备注“借名人xxx还月供”！ 3、不要以利益考验人性，办理房屋抵押。 在房产大幅升值，按揭贷款额度占房屋价值比例过低的时候，果断通过合法手法叠债务，然后以房屋抵押。办理抵押登记之后，出名人要想转让或者处置房产，必须要经过抵押权人的同意，就截断了出名人擅自处置房产的路。 4、不要以利益考验人性，办理房屋长租。 买卖不破租赁，含有长期租约的房子，很难很难卖！借名人可以和出名人签订一份长期租约，约定租期20年，以此控制出名人擅自转卖房屋的风险。 要通过银行转账，把约定的20年租金往出名人账户上走一圈，从形式上做到符合支付租金的凭证。 最关键的是要去街道办理登记备案，买几张印花税，这样做之后，极大增强了租房合同的真实性！ 5、不要以利益考验人性，千万不要让出名人占有房屋。 千万不要让出名人住在房子里，这是大忌！让出名人离得房子越远越好，所有的手续除出名人非出面不可的场景，尽量不要让出名人出来，要让出名人忘记这套房子最好，要让出名人根本记不得这套房子的地址最好！