物业管理基本制度与嗨政策概述.ppt

物业管理师执业资格考试 中国物业管理师执业资格考试参考教材 物业管理基本制度与政策 中国物业管理协会 编写 张景伊 陈 伟 主编 中国建筑工业出版社 物业管理基本制度与政策 第一章 物业管理概述 第二章 物业管理服务 第三章 物业管理的基本制度 第四章 房地产相关制度与政策 第五章 国外及香港地区 物业管理概况 第一章物业管理概述 第一章 物业管理概述 第一节 物业管理的概念 第二节 我国物业管理的产生与发展 第三节 我国物业管理制度的历史沿革 第四节 《物业管理条例》 第一节 物业管理的概念 一.物业管理的概念 二.物业管理的特征 一.物业管理的概念 《物业管理条例》（以下简称《条例》） （ 2 ） 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定。对房屋及配套的没施设备和相关场地进行维修、养护、管理。维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 （一）对《条例》所称物业管理定义的理解 1.物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。 2.物业管理活动的基础是物业服务合同。物业管理企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。 3.物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护 。物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。 （二）《条例》调整的范围 1.《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物业管理提供服务的内容和方式等方面确实存在较大差别，但在法律制度方面，两者并无明显不同，无分别立法的必要。至于两者的差别，可以通过物业服务合同来解决。《条例》在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。例如，在前期物业管理阶段，《条例》规定住宅物业的建设单位需通过招标投标方式来选择物业管理企业，而对非住宅物业的建设单位，就没有这一要求（第二十四条）；同时《条例》第五十四条规定住宅物业应当建立专项维修资金制度，而对非住宅物业则未作强制性规定。 2.《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。《条例》确立的一些基本制度，既适用于城市的物业管理活动，也适用于乡村的物业管理活动。尤其是在沿海一些经济比较发达的地区，城乡差别已经逐步缩小。同时，并非只有城市才会出现物业管理的需求，对乡村也存在 。而且随着社会经济的发展和人民生活水平的逐步提高，乡村对物业管理服务的需求将逐渐扩大。 （三）物业管理的市场化特征 1.房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。目前，设备设施齐全的组团建筑、住宅小区，已经成为现代房地产的主流形态。房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。每个产权人仅享有部分产权并承担专有部分的管理修缮义务，全体业主对物业共有部分共同承担着维护责任。 2. 多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。在以共有财产形式存在的物业中，由于物业全体共有人对物业共同享有权利并共同承担义务，因此单个业主对全体业主共同享有的权利无权单方面作出决定，同时单个业主也没有义务全额承担应由全体业主共同履行的义务。在共有产权状态下，任何业主的任何一项关系全体业主权益的决定，都必须取得多数业主的同意，否则就会构成对其他业主权利的侵害。解决共有房屋维修养护等各方面事宜的方式，就是业主必须通过一定的形式表达各自意愿，按照民主集中制原则，委托物业管理企业依据《物业服务合同》，为业主提供管理与服务。 3. 物业管理活动应当遵循市场原则。业主管理房产的方式，由自管自修转向委托专业物业管理企业进行管理，其本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，全体业主享有物业管理的决策权，但管理职能交由物业管理企业实施，由物业管理企业按照全体业主的共同意志统一完成物业的维修养护，并维护全体业主的共同权益。具体的做法是：由业主通过市场选聘物业管理企业，并和物业管理企业在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，签订物业管理服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。 将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点： 一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，这种选择权必须依法得到保护。 二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业管理