远洋城项行目分析.ppt

远洋城Ocean citY 远洋城※项目概况 远洋城※组团简介 远洋城共推出美域、领域、尊域三大洋房组团及半山观邸四大组团。 推出20种从110-260㎡及别墅等的户型产品。 截止2009年1月共剩1041套产品。 丰富的产品线、良好的户型设计已成为远洋城赢取市场的一大利器。 远洋城※半山观邸 远洋城※尊域 远洋城※领域 远洋城※美域 2009年首季※城区销售冠军 2008年远洋城全年实现销售3.4个亿. 2009年1-4月实现销售3.4亿元. 2009年第一季度以332套成交量,成为城区首季度套数、金额、产价的总冠军。 1-4月※销售分析 1-4月※销售分析 No：1 领域※销售分析 领域※产品配比 B＆D型※产品 B＆D※销售价格分析 C＆F＆E※产品 C＆F ＆E※销售价格分析 J＆K※产品 J＆K型为182及254㎡5及6房2厅产品，相对于尊域的G型产品功能性及实用性均有了较大的改善，但由于还是由于面积太大总价高等因素，使其在踏入2009至今还没有实现销售。成为项目最难销的产品。 J ＆K※销售价格分析 领域产品※小结 产品线：从139㎡三房-254㎡六房选择面大。 主力产品：由于组团主要针对于二置以上改善型的中高端客户群。所以在组团产品设计集中于B、D、C、F型 140-170㎡左右，其量占组团总货量高达68%。 难销售产品：相对于需求中户的二置客户，需求大户的多置客户面更为狭窄对而且客户对产品的要求亦相当高，而K型正好受学校施工工程的影响，同时也受较早期市场经济危机的影响，使客户对购置过百万以上物业信心不足，从而使254㎡K型产品成为组团中的滞销品。 户型搭配：在同一档次的产品面积上，一梯两户产品搭配惯性使用大小配的形式，大的为单边位，较小的为中间位。以平衡产品位置差异所导致的偏向选择问题。 产品布局：大部分与户型搭配习惯类似，中小面积产品均安排于组团围边位置，大户即安排在中心园林位置。但由于考虑到朝向及景观的问题部分中大户型还是会安排在围边位上。 领域销售※小结 美域※产品配比 D1＆E1※产品分析 F1＆C1※产品分析 美域※价格分析 C2＆D2※产品分析 A2＆B2※产品分析 美域※价格分析 A3＆B3＆C3※产品分析 美域※价格分析 美域※产品小结 产品线：144㎡以下三房，110-144㎡中小户为主。 主力产品：组团的推出有效与领域组团互补，前期所推向外环路产品主要针对首次置业的需求型客户，后继推出的内园景产品即向二置或首次自用客户为主。主力产品在125-140 ㎡。 园林水景较小：组团园林受地块限制，以植草为主，水景较小，只在中心园区，及后中心园区位作设计。 户型搭配：在同一档次的产品面积上，一梯两户产品搭配惯性使用大小配的形式，大的为单边位，较小的为中间位。以平衡产品位置差异所导致的偏向选择问题。 产品布局：130㎡以下偏小户型产均安排于外环路边，而中心园林区的即安排为一梯两户140 ㎡左右的中户产品，一梯三户产品也以130 ㎡ 以下的户型为主。 美域※销售小结 整体均价：约4300元/㎡左右 定价模式：分三档，第一档：靠外环路边130㎡以下受噪音影响为组团最低定价。第二档：130㎡以下一梯三产品由于有水景及楼距作支持所以定价能高于近外环产品。第三档：中心园区一梯两户产品，为组团中最优质产品。 价差设置：第三档产品与第一档之间价差在500-800元/㎡，第二档与第三档价差在300-500元/㎡。单边位与中间位置产品均价差距在120-200元/㎡之间。而层差设置即习惯分为三个级别即：1-4层约为30-50、5-8层约为60-90、9-11层50-80。平均为80元左右。 远洋城※产品综述 产品线：110-255㎡，侧重于130-160㎡。 主力产品：领域B、D、C、F户型、美域C2、D2户型。 组团特质：美域144㎡以下中小户为主。领域140㎡以上中大户为主。差异性明显，互补性强。 产品搭配方式：同线产品大小配，习惯将面积较大的产品设为单边位配六角窗设计，面积相对较小设中间位。 产品布局方式：外部以园林水景的布局分布、拉开楼距、整幢偏侧的形式在平衡朝向方位不利因素的同时将园林景观价值最大化。六角窗外立面及圆弯路网设计即可平衡内景中的对角及路冲等问题。 远洋城※推货策略综述 后续力强:截止2009年4月项目存货约为600套,美域在建货量约为216套, 领域新一期(A5区)亦已规划动工,预期于年底前推出新货约200套.即未来项目货量将达1000套以上. 保持平衡、持续货量：由于货量大产品丰富，后续力强，使项目在每月均可以用不同形式推出新品作补充。重大节点放量在100套左右备50套左右的加推货量，平均各月视销售情况而定推货量在30-50套之间。整体项目保持在250套以上的可售产品，50套以内的主推产品。