万科深圳水径项目市场到定位报告.ppt

* 配套对住宅直接经济价值：价格贵； 对政府赢得支持； 带来人流，支撑配套； * 抬地建筑：看一下东方尊峪 * 1、开发建议（商业比例） 2、九宫格 * 1、开发建议（商业比例） 2、九宫格 * 1、开发建议（商业比例） 2、九宫格 * 1、开发建议（商业比例） 2、九宫格 5.1价值提升建议-小区环境：追溯采石场历史做石景，利用高差做瀑布，山谷溪流，洼地湖泊等使内部造景价值最大化 采石场石景 九叠瀑布 山谷溪流 洼地湖泊 5.1价值提升建议-小区环境：做山顶运动公园、观景长廊（10公里晨练道）、山体创意绿化等提升内部景观 学府大道69号-登山径 天河御景-药材覆绿 龙湖春森彼岸观景长廊 学府大道69号-山顶公园 5.1价值提升建议-房屋本身：借助17英里风格凸显项目形象和主题 A B C D E 5.2开发建议 分期开发建议 A/D B/C E 合计 建设用地面积 48902 81102 34999 165003 总建筑面积 126378 223805 104997 455180 其中 住宅 111128 214655 99997 425880 商业 14200 4000 1800 20000 幼儿园 3200　 3200　 6400 其它配套 　950 1950 2900 6 5.2运营建议：竞品销售周期 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 沙湾 水径 中央原著 溪山 沙湾 水径 水榭春天 龙岸 时间 水径 水榭山 中央原著 水径 德宏天下 水径 中央原著 龙岸 开发节奏 淘金山 沙湾 四季山水 曼海宁 首置、首改 再改1 再改2 再改3 别墅 6 5.2运营建议：合理安排开发节奏，最大化项目利润 别墅率先入市奠基项目档次 市场寒冷期，主卖首置、首改，聚人气，做活商业 BC地块别墅及再改入市，提升项目形象 市场回暖期，主卖BC地块别墅及E地块再改，收获利润 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 幼儿园师资力量及开学 小学师资力量确定及开学 山体覆绿 A/D地块商业展示 A地块别墅 E地块再改2 E地块再改1 BC地块再改3 B/C地块别墅 D地块首置 A地块首改 E地块商业街 B/C内部景观示范区完成 山顶会所完成 C地块会所 高尔夫练习场 开发节奏 A/D地块招商 时间 6年 2年 3年 1年 利润率 销售额 15亿 25亿 35亿 10% 20% 30% 5.2 运营建议：全周期运营计划安排 水径项目的开发全周期运营曲线 销售面积 销售均价 销售额 11 25000 23000 5.75 12 90000 27000 24.3 13 100000 30000 30 14 85000 37500 31.9 15 95000 37000 35.2 16 28180 32000 9.0 合计 423180 32000 137 5年 4年 5亿 思考创造价值 专业成就未来 深圳万科 市场研究 5.2运营建议：合理安排开发节奏，最大化项目利润 A地块别墅 A地块首改 D地块公寓 B、C地块别墅 E地块再改1、2 B、C地块再改3 B、C地块别墅 别墅率先入市奠基项目档次 市场寒冷期，主卖首置、首改，聚人气，做活商业 1、A、D地块商业街展示 2、A、D地块中心广场展示 3、C地块健身会所展示 4、山体覆绿完成 5、幼儿园师资力量确定 6、松联路与清平高速开口事宜确定 1、A、D地块商业街招商开始启动 2、周边山体覆绿及内部景观展示区完成 3、山顶会所及山顶观景台建成 4、签约高尔夫练习场 5、小学建造时间和师资力量确定 1、E地块商业街展示 2、小学建成、开学 11年Q4 12年Q2 12年Q4 13年Q2 13年Q4 14年Q2 14年Q4 15年Q2 15年Q4 16年Q2 BC地块别墅及再改入市，提升项目形象 市场会暖期，主卖BC地块别墅及E地块再改，收获利润 * * 交通体系：新规划 * 交通体系：新规划 * 交通体系：新规划 * * * * * * 1、项目周边的医疗卫生用地（800床）大概是个什么等级的医院？现状如何？什么时候可以营业？ 2、上水径公园和华兴公园规划什么时间建好？现状如何？ 3、粪渣无害化处理厂（规划07年完成）以及市病死畜禽处理厂（规划06年完成）的现状，是不是按照