同致行-东莞官长安高尔夫半山豪庭项目营销策划提案-145ppt.ppt

OXYGEN LAND（多层）：中央水系连通两块用地，不仅让视觉愉悦，同时，还将起到调节社区内空气指标的重要作用，水体旁布置叠加复式，成为楼王单位。 产品线 2、3房为主 160 120 85 65 均产品 比例相当 181-236 126-134 93-94 —— 莲花广场 HOUSE类 —— —— —— —— 中惠山水名城 均户型115 比例相当 3、4房为主 各50% 备注 未开 —— 150-152 122 —— 4房面积 —— 105-169 131-136 101 —— 3房面积 —— 80-94 107-152 80 72-86 2房面积 —— —— —— —— 52-56 1房面积 中惠新城 健逸天地三期 明珠广场 中惠山畔名居 中惠阳光国际公寓 项目名称 同致行综合观察：?根据目前市场上主要的七个项目，我们总结的规律有以下六方面。 规律 供需旺盛，放量大，销售快，处于快速发展初期！ 平均价格高于东莞其他地区，销售政策宽！ 以中大户型为主，2房85、3房120、4房160！ 小面积公寓类产品为市场稀缺类！ 因位置的不同，项目特点差异化比较大！ 本地人投资、居住升级、外来人口安家是置业主力！ 租赁市场 楼盘名称 位置 户型 面积 月租金 城市花园 街口村 复式 200 7500 中惠山水名城 长安国际酒店后面 2室2厅1卫 88 4000 锦江花园 长青南路 3室2厅2卫 90 3500 中惠山畔名城 长安国际酒店后面 2室2厅1卫 81 3500 居民住宅 锦夏新村锦新街 2室1厅1卫 80 780 城市花园 街口村 3室2厅2卫 128 4600 中惠山畔名城 长安国际酒店后面 3室2厅2卫 102 4500 中惠山畔名城 长安国际酒店后面 3室2厅2卫 107.5 5500 富兴花苑 龙洲百货后面 3室2厅2卫 135.33 2000 中惠山畔名城 长安国际酒店后面 2室2厅1卫 80 4200 同致行综合观察：?根据地铺数量和现场实际考察情况，发现长安租赁市场存在以下特征。 租赁 租赁市场活跃，地铺量多，放盘量大出租率非常高！ 高端物业的租赁价格高于写字楼和商铺！ 租赁价格区域化严重，莲花山附近最高，南部偏低！ 对面积要求不高，关键是小区素质和内部装修！ 外籍人口租赁较多，以台湾、香港等地人士最多！ 外籍人口考虑居住安全性偏向于租赁高层住宅而不是别墅！ 酒店市场 80% 75% 80% 85% 75% 开房 客户主要为欧美籍商务客户，短暂居留。对环境要求高。 该酒店正在走更彻底的高端客户路线。 无 408 5 海悦国际 5 4 5 4 星级 187 约150个 400个 约200个 客房 全年无 无 无 周末为淡季。 淡旺 主要为外籍人士（主要是日本人）和台湾人，以酒店做短期居所使用。要求价格较低，比较安静，周边商业配套齐全等。 亚都酒店 主要客户群体为台、日、美籍高级商务人士，短暂驻留 长安国际 主要客户群体为台湾人和日本人。短期居留型商务酒店，客户利用酒店设施和平台做进行商务活动。 长安酒店 服务于高端商务客户。其中，港台客户约60％，欧美人士30％；商务人士约30％；度假人士70％ 。 客户分析 莲花山庄 同致行综合观察：?根据酒店部分的调查，当地市场情况为。 酒店 基本无淡旺季，开房率在80%，市场火爆！ 长住客、会议客居多，散客较少！ 门市价格高、相关康乐部分收费价格高！ 外籍客人多，商务用途为主！ 同致行综合视点：?根据对长安居住市场，包括住宅、酒店、租赁的调查，发现存在以下四方面问题。 价格高、产品老、投资旺、租赁火 结论 本地人的投资需求； 本地人居住升级需求； 外地人安家居住需求； 外籍人短期租赁需求； 需求 主体 高端物业是住宅市场需求主体 高端物业构成的六大要素 地段优秀、资源优越 客户丰盈、需求吻合 营销出味、精神诉求 设计超前、产品创新 √ 形象鲜明、格调清晰 品质卓越、文化丰富 ? ? ? ? √ 如何认识市场竞争！ 市场竞争关系 土地情况 产品竞争 价格竞争 长安土地汇报 产品竞争策略 价值实现条件 土地量 编号 土地位置 面积 用途 土地使用年限 开始交易时间 买方 总成交价长安咸西村 二环路 79266 商住 2075年6月28日 2005.7.28 正在交易 2005G032 长安上角村 7058 商住 2075年4月12日 2005.4.12 东莞市鹏程物 业投资有限公 司 1540 2005G031 长安上角村 4206 商住 2075年4月12日 2005.4.12 东莞市鹏程物 业投资有限公 司 900 2005G015 长安咸西 37300 商住 2075年1月1日 2005.3.17 东莞市镇龙房 地产开发有限 公司 9800 200